Strübbel

Der Ort: Kleine Marschgemeinde im Norden Dithmarschens

Strübbel ist eine Gemeinde im Kreis Dithmarschen mit nur 4,4 km² Fläche und 96 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde wurde 1934 als Teil der Auflösung der Kirchspielslandgemeinde Wesselburen selbstständig und liegt im Amt Büsum-Wesselburen in der Marschlandschaft nordöstlich von Wesselburen. Mit der Gründung 1934 entstand Strübbel aus der historischen Struktur der Dithmarscher Bauernrepublik. Die Gemeinde umfasst die Orte Durchstich, Schülperaltensiel und Schülperneuensiel.

Die geringe Größe und die ländliche Struktur prägen den Immobilienmarkt: Angebot und Nachfrage sind begrenzt, was sich in den niedrigen absoluten Preiswerten widerspiegelt. Derzeit liegen keine Bodenrichtwerte für Strübbel vor.

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Strübbel ist durch eine ungewöhnliche Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.190 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro pro m² sowie dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro pro m². Die Angebotsmiete beträgt 8,10 Euro pro m² und liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 9,19 Euro und dem Landeswert von 9,87 Euro.

Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 8,17 % gehört mit einem Perzentilrang von 93,2 im Bundesland Schleswig-Holstein zu den höchsten im Land. Der Kaufpreisfaktor von 12,24 liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 19,10 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Immobilien sind im Verhältnis zur Miete günstig, was die hohe Rendite erklärt.

Die Angebotsmiete ist in der vorliegenden Zeitreihe als geschätzt gekennzeichnet. Sie stieg von 6,80 Euro pro m² im Jahr 2021 auf 8,10 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von rund 4,5 % entspricht. Für den Kaufpreis liegt aktuell nur ein Datenpunkt für 2026 vor.

Regionale Einordnung: Günstigste Gemeinde im Umkreis

Im regionalen Vergleich schneidet Strübbel bei den Kaufpreisen am unteren Ende ab. Mit 1.190 Euro pro m² liegt der Ort deutlich unter den meisten benachbarten Gemeinden im Umkreis von bis zu 6,3 km. Die nächstgelegene Gemeinde Neuenkirchen (2,9 km) weist mit 1.550 Euro pro m² einen um 30 % höheren Kaufpreis auf. Hemme (3,4 km) liegt bei 1.452 Euro pro m². Die einzige Nachbargemeinde mit niedrigerem Kaufpreis ist Oesterwurth (5,6 km) mit 1.090 Euro pro m².

Bei der Angebotsmiete liegt Strübbel mit 8,10 Euro pro m² im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Schülp (3,4 km) führt mit 11,15 Euro pro m², während Oesterwurth mit 7,60 Euro pro m² nur knapp unter Strübbel liegt.

Die Bruttomietrendite von 8,17 % liegt im oberen Bereich der Nachbargemeinden. Nur Schülp (9,55 %) und Oesterwurth (8,37 %) weisen höhere Renditen auf. Karolinenkoog (3,6 km) und Wesselburen (6,3 km) liegen mit 4,64 % bzw. 4,90 % deutlich darunter – hier treiben die Kaufpreise (2.635 bzw. 2.186 Euro pro m²) die Rendite in die Tiefe.

Das Muster zeigt: Strübbel gehört zu den preisgünstigsten Gemeinden der Region, was die vergleichsweise hohe Rendite erklärt. Die niedrigen Kaufpreise entsprechen dem Muster ländlicher Gemeinden in abgelegeneren Lagen des Kreises Dithmarschen.

Standortfaktoren: Demografischer Aufschwung bei schwachem Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Strübbel wuchs zwischen 2015 (89 Einwohner) und 2024 (96 Einwohner) um 7,87 %. Dieser Anstieg ist für eine so kleine Gemeinde bemerkenswert, zumal die Bevölkerung in der Mitte der Reihe zwischen 2017 und 2019 zeitweise auf 85 Einwohner sank. Die Bevölkerungsdichte beträgt 22 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Struktur unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5 % mit drei arbeitslosen Personen. Der Wert schwankte in den vorangegangenen Jahren deutlich – von 1,82 % im Jahr 2020 bis zu 10,2 % im Jahr 2017. Die kleine Bevölkerungszahl führt dazu, dass bereits wenige Personen große prozentuale Verschiebungen bewirken.

Auf Kreisebene weist der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Dithmarschen einen Rang von 28 von rund 400 Kreisen in der Kategorie Dynamik aus. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis mit Rang 371 dagegen am unteren Ende. Diese Diskrepanz zwischen dynamischer Entwicklung und schwachem Arbeitsmarkt ist charakteristisch für ländliche Regionen mit touristischer Anbindung – Büsum als Nordseeheilbad liegt in unmittelbarer Nähe. Am Ort bestehen keine Hochschulen.