Stelle-Wittenwurth

Marktüberblick

Stelle-Wittenwurth liegt im Westen Schleswig-Holsteins im Kreis Dithmarschen, einer ländlich geprägten Gemeinde im Verband der Kirchspielslandgemeinde Weddingstedt. Der Ort gehört zur Metropolregion Hamburg, was die wirtschaftliche Orientierung nach Süden bestimmt. Mit 469 Einwohnern auf 10,71 km² handelt es sich um eine kleine Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 44 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein für den ländlichen Raum Dithmarschens charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,14 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro, der Angebotskaufpreis mit 1.800 Euro deutlich unter dem Kreiswert von 2.098 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,09 Prozent – ein Wert, der sowohl über dem Kreisdurchschnitt (5,78 %) als auch deutlich über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16,41 unterstreicht diese Position: Er liegt unter dem Kreiswert von 19,10 und dem Landeswert von 22,05. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland steht Stelle-Wittenwurth bei 80, was bedeutet, dass 80 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Stelle-Wittenwurth verläuft nicht linear, sondern weist starke Schwankungen auf. Die nicht geschätzte Zeitreihe zeigt einen Anstieg von 6,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 6,50 Euro im Jahr 2021. Im Jahr 2022 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 9,44 Euro, gefolgt von einem Rücksetzer auf 7,94 Euro im Jahr 2023. Von 2024 bis 2026 bewegt sich die Miete dann zwischen 9,94 und 10,59 Euro, wobei 2025 ein leichter Rückgang auf 9,76 Euro zu verzeichnen ist.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 1.550 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf prognostizierte 2.050 Euro im Jahr 2025. Der CAGR von 7,24 % ist etwas moderater als der bei der Miete (8,45 %). Die unstete Mietentwicklung bei gleichzeitig stetig steigenden Kaufpreisen entspricht dem Muster vieler ländlicher Märkte, bei denen die Kaufpreise strukturell getragen werden, während die Mietpreise stärker kurzfristigen Einflüssen unterliegen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Stelle-Wittenwurth ist im Beobachtungszeitraum gewachsen: Von 426 Einwohnern im Jahr 2015 auf 469 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von rund 10 Prozent. Der Verlauf ist dabei nicht gleichförmig – zwischen 2015 und 2019 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 408 und 426, ehe ab 2020 ein deutlicher Zuzug einsetzte (449, 442, 458, 469). Im Jahr 2024 stabilisierte sich die Zahl bei 469.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich parallel positiv: Von 5,55 Prozent im Jahr 2015 sank sie bis 2019 auf ein Tief von 1,18 Prozent. Die Pandemie führte 2020 und 2021 zu einem Anstieg auf 2,81 bzw. 4,04 Prozent. Seit 2022 liegt die Quote bei 3,94 Prozent (Stand 2023), was elf arbeitslosen Personen entspricht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Stelle-Wittenwurth ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 9,14 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro und unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 1.800 Euro je Quadratmeter liegt sowohl unter dem Kreiswert von 2.098 Euro als auch deutlich unter dem Landeswert von 2.625 Euro. Die Kombination aus niedrigerem Kaufpreis und annähernd gleichbleibender Miete erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 6,09 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern zeigt sich eine große Bandbreite: Weddingstedt (2,2 km Entfernung) weist mit 3.158 Euro je Quadratmeter einen mehr als doppelt so hohen Kaufpreis und mit 3,92 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte auf. Hemme (4,6 km) liegt mit 1.452 Euro Kaufpreis und 8,12 Prozent Rendite auf der anderen Seite der Skala. Stelle-Wittenwurth positioniert sich mit 1.800 Euro und 6,09 Prozent mittig in dieser Nachbarschaft.

Der Kreis Dithmarschen insgesamt weist mit 116 Gemeinden eine stark fragmentierte Struktur auf, was die Vergleichbarkeit erschwert. Stelle-Wittenwurth folgt damit dem allgemeinen Muster des ländlichen Dithmarschens: moderate Preise bei soliden Mietrenditen.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Kreises Dithmarschen, auf die sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein ambivalentes Bild. Der Gesamtrang von 246 von rund 400 deutschen Kreisen liegt im unteren Mittelfeld. Auffällig ist jedoch die starke Differenzierung der Teilindizes: Der Dynamikrang von 28 gehört zu den besten 7 Prozent aller Kreise, während der Stärkerang von 314 das untere Viertel markiert. Das bedeutet, dass der Kreis strukturell schwach ist, aber über eine hohe Entwicklungsdynamik verfügt.

Der Arbeitsmarktrang von 371 und der Demografierang von 239 unterstreichen die strukturellen Herausforderungen. Der Wettbewerb-und-Innovation-Index mit Rang 77 ist der beste Teilindex.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen eher auf den Bedarf der lokalen Bevölkerung begrenzt. Boden- und Grundstückswerte liegen für Stelle-Wittenwurth nicht vor.