Norderheistedt

Marktüberblick

Norderheistedt ist eine Gemeinde im Kreis Dithmarschen mit 121 Einwohnern auf 4,33 km². Der Ort liegt in der Metropolregion Hamburg und ist landwirtschaftlich geprägt. Der Kreis Dithmarschen gehört zu den ländlichen Regionen Schleswig-Holsteins und ist historisch als ehemalige Bauernrepublik bekannt. Die wirtschaftliche Struktur des Kreises umfasst neben der Landwirtschaft Erdölförderung, Windenergie und das Industriegebiet Brunsbüttel am Elbehafen.

Der Immobilienmarkt in Norderheistedt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,65 € je m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 € und dem Landesdurchschnitt von 9,87 €. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.350 € je m² über dem Kreisdurchschnitt von 2.098 €. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,91 %, was dem unteren Viertel aller Standorte in Schleswig-Holstein entspricht (Perzentilrang 24,5). Der Kaufpreisfaktor von 25,6 liegt deutlich über dem Kreiswert von 19,1 und dem Landeswert von 22,1.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Norderheistedt verläuft nicht linear. Lag die Angebotsmiete 2021 noch bei 7,00 € je m², stieg sie 2023 auf 8,12 € je m² an, bevor sie 2024 auf 7,56 € je m² wieder fiel. Die aktuelle Angebotsmiete von 7,65 € je m² liegt damit knapp über dem Niveau von 2021, aber unter dem Spitzenwert von 2023.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzte Zeitreihe ausgewiesen und zeigt einen durchgehenden Anstieg von 2.100 € je m² (2021) auf 2.350 € je m² (2025). Der jährliche Anstieg liegt bei etwa 2,85 %. Da die Kaufpreisreihe geschätzt ist, ist diese Entwicklung mit Unsicherheit behaftet.

Der Kaufpreisfaktor von 25,6 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete. Ein hoher Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete hoch ist – was bei einer Rendite von 3,91 % bestätigt wird.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,5 km zeigt Norderheistedt ein eindeutiges Muster: Die Angebotsmiete ist mit 7,65 € je m² eine der niedrigsten (nur Süderheistedt mit 7,04 € je m² liegt darunter). Der Kaufpreis von 2.350 € je m² liegt jedoch über dem der meisten Nachbarn – nur Weddingstedt (3.158 € je m²) und Wiemerstedt (2.420 € je m²) sind höher.

Die Bruttomietrendite von 3,91 % ist die niedrigste unter den Nachbarorten (Weddingstedt liegt mit 3,92 % fast gleich auf). Linden weist mit 7,03 % die höchste Rendite auf, gefolgt von Hennstedt mit 6,22 %. Der Unterschied entsteht dadurch, dass Linden und Hennstedt zwar höhere Mieten (11,43 € bzw. 10,05 € je m²) bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen (1.950 € bzw. 1.941 € je m²) aufweisen.

Norderheistedt liegt damit in einer eigenen Kategorie: niedrige Mieten bei überdurchschnittlichem Kaufpreis führen zu einer schwachen Rendite. Dieser Befund gilt für Angebotswerte aus Inseraten und liegt systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Norderheistedt ist von 150 Einwohnern (2015) auf 121 (2024) gesunken, einem Rückgang von 19,3 %. Der stärkste Rückgang trat 2022 bis 2023 auf, als die Einwohnerzahl von 131 auf 121 fiel. Die Bevölkerungsdichte beträgt 28 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,45 %, was auf 7 Arbeitslose entfällt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Dithmarschen im Bereich Arbeitsmarkt Rang 371 von rund 400 deutschen Kreisen – eine der schlechtesten Positionen. Auch im Bereich Stärke liegt der Kreis mit Rang 314 im unteren Drittel.

Positiv fällt die Dynamik des Kreises aus: Mit Rang 28 von 400 liegt Dithmarschen in diesem Indikator an der Spitze. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation erreicht der Kreis mit Rang 77 eine gute Position. Diese Diskrepanz zwischen hoher Dynamik und schwachem Arbeitsmarkt deutet auf strukturelle Unterschiede in den Teilindizes hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Boden- oder Grundstückswerte für Norderheistedt vor.