Süderheistedt

Preisniveau im regionalen Vergleich

Süderheistedt liegt im nordfriesischen Teil des Kreises Dithmarschen in Schleswig-Holstein. Die Gemeinde umfasst 8,44 km² und hat 518 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 61 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Das Immobilienangebot orientiert sich an einem Preisniveau, das deutlich unter den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Deutschland liegt.

Die Angebotsmiete beträgt 7,04 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 23 % unter dem Kreisdurchschnitt (9,19 €/m²), 29 % unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt (9,87 €/m²) und 21 % unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.531 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten: 27 % unter dem Kreis (2.098 €/m²), 42 % unter dem Landesdurchschnitt (2.625 €/m²) und 36 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,14 und liegt damit unter dem Kreiswert (19,10), dem Landeswert (22,05) und dem Bundeswert (22,05). Ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im regionalen oder bundesweiten Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 5,51 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 %, übertrifft aber den schleswig-holsteinischen Durchschnitt (5,09 %) und den Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland liegt Süderheistedt mit einem Perzentilrang von 70,1 % im oberen Drittel der Mietrenditen.

Gegenläufige Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Süderheistedt zeigt zwei gegenläufige Trends: Während die Mieten seit 2018 deutlich gefallen sind, sind die Kaufpreise seit 2022 stark gestiegen.

Die Angebotsmiete lag 2018 bei 8,17 Euro pro Quadratmeter und ist bis 2020 auf 5,62 €/m² eingebrochen – ein Rückgang von 31 % in zwei Jahren. Seitdem erholte sich die Miete nur teilweise: 2022 lag sie bei 5,98 €/m², 2023 bei 5,83 €/m², 2024 bei 7,22 €/m² und 2025 bei 8,07 €/m². Der aktuelle Wert von 7,04 €/m² (aus den Marktdaten) liegt damit 14 % unter dem Niveau von 2018. Die Zeitreihe für 2026 weist mit 7,00 €/m² einen leicht abweichenden Wert aus – die Differenz von 4 Cent ist wahrscheinlich auf Rundung oder unterschiedliche Berechnungsgrundlagen zurückzuführen. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt -1,91 %.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt das gegenteilige Muster. Im Jahr 2022 lag der Kaufpreis bei 1.099 Euro pro Quadratmeter. Bis 2024 verdoppelte er sich auf 2.218 €/m². Der Wert von 2026 liegt bei ebenfalls 2.218 €/m². Die jährliche Wachstumsrate beträgt 19,17 %. Dieser Anstieg ist außergewöhnlich und steht in keinem Verhältnis zur Mieteentwicklung.

Die Kombination aus fallenden Mieten und stark steigenden Kaufpreisen führt zu einer sich verschlechternden Rendite. Die aktuelle Bruttomietrendite von 5,51 % resultiert aus dem hohen Kaufpreis im Verhältnis zur aktuellen Miete. Im Nachbarort Ostrohe liegt die Rendite mit 6,09 % höher, da dort der Kaufpreis mit 1.565 €/m² deutlich unter dem Süderheistedter Niveau liegt, während die Miete mit 7,94 €/m² darüber liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Süderheistedts ist seit 2015 kontinuierlich geschrumpft. Von 566 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2022 auf 511 zurück – ein Verlust von 9,7 % in sieben Jahren. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 518 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote schwankte in diesem Zeitraum zwischen 3,35 % (2021) und 5,03 % (2018). Der aktuelle Wert von 4,78 % (2023) liegt leicht über dem langjährigen Durchschnitt und markiert den höchsten Wert der Reihe. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 17 Personen.

Die Bevölkerungsentwicklung und die fallenden Mieten stehen in einem plausiblen Zusammenhang: Bei schrumpfender Nachfrage nach Wohnraum ist mit niedrigeren Mieten zu rechnen. Die stabilisierende Bevölkerungszahl seit 2023 könnte eine Erklärung für die teilweise Erholung der Mieten ab 2022 sein.

Im Nachbarvergleich zeigt sich, dass Süderheistedt mit 7,04 €/m² die niedrigste Angebotsmiete aller acht umliegenden Orte aufweist. Linden (3 km entfernt) liegt mit 11,43 €/m² am höchsten, gefolgt von Weddingstedt mit 10,32 €/m². Diese Diskrepanz von über 60 % zwischen dem niedrigsten und höchsten Mietpreis im Umkreis von 6 km deutet auf stark unterschiedliche Nachfragestrukturen oder Angebotsprofile in den Nachbargemeinden hin.

Standortfaktoren und Zukunftsatlas

Der Kreis Dithmarschen, dem Süderheistedt angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Position liegt im unteren Mittelfeld.

Besonders auffällig ist die Splitterung der Teilindizes: Der Dynamik-Rang von 28/400 gehört zu den besten Ergebnissen aller Kreise und weist auf eine überdurchschnittliche Entwicklungsdynamik hin. Demgegenüber steht der Stärke-Rang von 314/400, der zu den schlechtesten Werten gehört und auf eine schwache aktuelle wirtschaftliche Lage hindeutet. Dieser Widerspruch zwischen Dynamik und Stärke ist ein charakteristisches Merkmal des Kreises.

Der Wettbewerb-Innovation-Index erreicht mit Rang 77 einen der besten Werte im Kreisvergleich, während der Arbeitsmarkt (Rang 371) und die Demografie (Rang 239) schwächer abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 61 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine ländliche Gemeinde in Schleswig-Holstein typisch.

Für Süderheistedt selbst liegen keine Bodenrichtwerte vor, da der Ort nicht im offiziellen Bewertungsgebiet enthalten ist.