Hemme

Marktüberblick und Lage

Hemme ist eine kleine Gemeinde im Kreis Dithmarschen an der schleswig-holsteinischen Westküste. Mit rund 496 Einwohnern auf 16,53 Quadratkilometern liegt die Bevölkerungsdichte bei 30 Einwohnern je km² – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 93 Einwohnern je km². Die Gemeinde liegt in der Dithmarscher Marsch, nordnordwestlich der Kreisstadt Heide, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Durch das Gemeindegebiet verläuft die Bundesstraße 5, die als Hauptverkehrsachse an der Westküste Tönning mit Heide und darüber hinaus mit Nordfriesland verbindet. Ein Anschluss an die B5 ist vorhanden. Die Wirtschaftsstruktur ist ländlich geprägt; neben der Landwirtschaft spielt die Windenergie eine Rolle – der Windpark Hemme zählt zu den größten in Schleswig-Holstein.

Der Immobilienmarkt in Hemme zeigt ein für ländliche Strukturen typisches Muster: niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Mietrenditen. Die Angebotsmiete liegt bei 9,83 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.452 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,31, was bedeutet, dass das 12,31-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die aktuellen Angebotskennzahlen von Hemme stehen in einem deutlichen Kontrast zu den übergeordneten Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 9,83 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 1.452 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreiswert von 2.098 Euro und dem Landeswert von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 12,31 ist sowohl unter dem Kreiswert von 19,10 als auch unter dem Landeswert von 22,05 angesiedelt.

Diese Kombination aus mietstarken und preiswerten Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 8,12 Prozent. Damit liegt Hemme im 93. Perzentil aller Orte in Schleswig-Holstein – nur sieben Prozent der vergleichbaren Orte im Land weisen eine höhere Rendite auf. Die hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern primär der niedrigen Kaufpreise, die deutlich unter dem Kreis- und Landesmittel liegen.

Ein Vergleich mit den Nachbargemeinden zeigt, dass Hemme in dieser Hinsicht kein Einzelfall ist. Strübbel weist mit 8,17 Prozent eine ähnliche Rendite auf, Neuenkirchen mit 7,69 Prozent und Lunden mit 8,12 Prozent. Dagegen liegen Groven mit 5,1 Prozent und Rehm-Flehde-Bargen mit 3,57 Prozent deutlich darunter. Das Muster zeigt: In diesem Teil Dithmarschens sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten strukturell niedrig.

Zu beachten ist, dass die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatil verlaufenden Mietmarkt in Hemme. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 5,26 Euro je Quadratmeter, fiel 2020 leicht auf 5,05 Euro, stieg dann 2021 sprunghaft auf 8,40 Euro und erreichte 2022 mit 9,50 Euro einen ersten Höhepunkt. 2023 folgte mit 9,44 Euro eine stabile Phase, 2024 brachen die Werte auf 6,20 Euro ein, bevor sie 2025 mit 11,71 Euro den höchsten Wert der Reihe erreichten. Der Wert für 2026 liegt mit 8,30 Euro wieder deutlich niedriger.

Diese starken Schwankungen – von 5,05 auf 11,71 Euro in fünf Jahren – deuten auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Inseraten hin. Bei einer Gemeindegröße von rund 500 Einwohnern kann bereits ein einzelnes Inserat die Durchschnittswerte signifikant verzerren. Die Volatilität ist ein Hinweis darauf, dass die aktuellen Werte mit Vorsicht zu interpretieren sind.

Für den Kaufpreis liegen aus der Zeitreihe nur ein Wert für 2026 (1.190 Euro je Quadratmeter) vor, während die aktuellen Marktdaten einen Wert von 1.452 Euro je Quadratmeter ausweisen. Dieser Unterschied von rund 22 Prozent lässt sich nicht eindeutig auflösen. Möglicherweise spiegelt der Zeitreihenwert einen älteren Stand wider, während die aktuellen Marktdaten aktuelleren Inseraten entsprechen. Beide Werte liegen jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro je Quadratmeter.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft leicht rückläufig. Von 514 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2024 auf 496 zurück, was einem Verlust von 3,5 Prozent entspricht. Der Tiefpunkt lag 2021 bei 487 Einwohnern, bevor 2022 ein kurzfristiger Anstieg auf 513 erfolgte. Seitdem stabilisiert sich die Zahl bei 496. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,31 Prozent und damit über dem Wert von 3,94 Prozent im Jahr 2015. Mit 17 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung zeigt jedoch einen Aufwärtstrend.

Standortfaktoren und Struktur

Der Kreis Dithmarschen, dem Hemme angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 246. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein gemischtes Bild: Der Index Dynamik liegt mit Rang 28 im vorderen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Index Stärke liegt mit Rang 314 im unteren Bereich, ebenso wie der Demografie-Index mit Rang 239. Der Arbeitsmarkt-Index belegt mit Rang 371 einen der hinteren Plätze, was auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hinweist. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 77 dagegen sehr gut.

Diese Mischung aus starker Dynamik und schwacher Arbeitsmarktposition entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde in einer strukturschwachen Region, die gleichzeitig von überregionalen Entwicklungsimpulsen profitiert. Die Nähe zur Metropolregion Hamburg und die Anbindung an die B5 als Hauptverkehrsachse können als Treiber der Dynamik gewertet werden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich des Bodenrichtwerts, liegen für Hemme nicht vor.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und strukturellen Schwächen im Arbeitsmarkt kennzeichnet Hemme als einen Ort, der für Kapitalanleger mit langfristiger Perspektive interessant sein kann, für Eigennutzer jedoch eine ländliche Struktur mit begrenzter städtischer Infrastruktur bietet.