Horstedt

Marktüberblick

Horstedt ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde im Kreis Nordfriesland mit 11,7 km² Fläche und rund 800 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Niedrige Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mietrenditen. Die Angebotsmiete liegt bei 10,44 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.072 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,05 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 16,54.

Der Kaufpreisfaktor von 16,54 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 16,54-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt in Schleswig-Holstein bei 22,05. Horstedt ist damit ein günstiger Standort im Verhältnis zur Miete. Die hohe Bruttomietrendite von 6,05 Prozent ist die direkte Folge dieses günstigen Preisverhältnisses: Niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig über dem Landesdurchschnitt liegenden Mieten.

Preisentwicklung und Demografie

Die Mietentwicklung in Horstedt war in den letzten Jahren volatil. Nach einem Wert von 8,60 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 und 8,75 Euro im Jahr 2023 folgte 2024 ein deutlicher Rückgang auf 6,62 Euro. In den Folgejahren stieg die Miete dann stark an: auf 10,00 Euro im Jahr 2025 und 11,88 Euro im Jahr 2026. Der aktuelle Angebotswert von 10,44 Euro liegt zwischen diesen beiden Werten. Der Unterschied zwischen dem Zeitreihenwert 2024 (6,62 Euro) und dem aktuellen Angebot (10,44 Euro) ist erheblich und deutet auf eine starke Marktdynamik in den letzten Monaten hin.

Der Kaufpreis zeigt einen anderen Verlauf: Für das Jahr 2024 liegt der Wert bei 2.237,50 Euro pro Quadratmeter, der aktuelle Angebotspreis von 2.072 Euro pro Quadratmeter ist damit leicht darunter. Eine längere Zeitreihe für Kaufpreise liegt nicht vor.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief bis 2022 stabil leicht steigend (von 786 Einwohnern im Jahr 2015 auf 828 im Jahr 2022), ging dann aber auf 806 Einwohner im Jahr 2023 und 2024 zurück. Die Arbeitslosenquote lag 2023 mit 1,89 Prozent deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt und entspricht mit 10 arbeitslosen Personen einem sehr niedrigen absoluten Wert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Horstedt vor allem durch seine niedrigen Kaufpreise und hohen Renditen ab. Der Angebotskaufpreis von 2.072 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.415 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Angebotsmiete von 10,44 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,76 Euro, deutlich über dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Diese Kombination aus niedrigem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete erklärt die hohe Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Horstedt in puncto Kaufpreis der günstigste Ort mit nennenswertem Mietniveau. Olderup weist mit 912 Euro pro Quadratmeter zwar einen noch niedrigeren Kaufpreis auf, was zu einer extrem hohen Rendite von 14,15 Prozent führt, aber der Ort liegt im unteren Preissegment. Husum als nächstgrößere Stadt liegt mit 3.291 Euro pro Quadratmeter und 10,25 Euro Miete deutlich darüber. Die Bruttomietrendite von 6,05 Prozent ist in Horstedt die höchste aller aufgeführten Nachbarorte außer Olderup und liegt damit im oberen Drittel des Vergleichs.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Nordfriesland auf Gesamtrang 342 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Rang bei Wohlstand und sozialer Lage (348), während der Dynamik-Rang mit Platz 62 sehr gut ist. Diese Mischung aus struktureller Schwäche und positiver Dynamik entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume in Schleswig-Holstein.

Standortfaktoren

Horstedt liegt beidseits des Landschaftsübergangs von der Schleswigschen Geest in die nordfriesische Marsch, nordöstlich von Husum. Die Gemeinde ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt. Die B 5 verläuft westlich des Dorfs und bildet hier den nördlichen Beginn der höhenfrei ausgebauten Umgehungsstraße Husum. Der nächstgelegene Bahnhof ist Husum an der Marschbahn, der Ort wird über Rufbus und eine Schulbuslinie angebunden.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 69 Einwohnern je Quadratkilometer, was für ländliche Verhältnisse im Norden Schleswig-Holsteins typisch ist. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde gehört zum Amt Nordsee-Treene mit Sitz in Mildstedt.

Die Kombination aus landwirtschaftlicher Prägung, geringer Bevölkerungsdichte und der Nähe zu Husum als nächster größerer Stadt prägt den lokalen Immobilienmarkt. Die niedrigen Kaufpreise spiegeln die begrenzte städtische Nachfrage wider, während die überdurchschnittlichen Mieten auf die Nachfrage nach Mietwohnungen in einer stabilen ländlichen Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit hindeuten.