Immenstedt

Marktuberblick und regionale Einordnung

Immenstedt ist eine ländliche Gemeinde im Kreis Nordfriesland mit 680 Einwohnern auf 14,61 km2 (47 Einwohner je km2). Sie gehort zum Amt Viol und liegt an der Bundesstrasse 200 zwischen Husum und Flensburg. Die Gemeinde gliedert sich in das Dorf Immenstedt und die Hofsiedlung Feddersburg; im Norden erstreckt sich das FFH-geschutzte Forstgebiet Immenstedter Wald. Der Ort ist uber die Buslinie R14 und das Rufbusgebiet Viol an den Bahnhof Husum angebunden, wobei der zentrale ONPV-Knotenpunkt des Amtes im ZOB Viol liegt.

Die Angebotsmiete von 8,43 EUR/m2 liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 EUR/m2 und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,76 EUR/m2. Der Angebotskaufpreis von 1.604 EUR/m2 steht mit dem 15,86-Fachen der Jahresmiete (Kaufpreisfaktor) im unteren Drittel im regionalen Vergleich. Die Bruttomietrendite von 6,31 % ubertrifft den deutschen Durchschnitt von 5,10 % und den Kreisdurchschnitt von 4,86 % - ein Muster, das sich aus dem niedrigen Kaufpreis im Verhaltnis zur Miete ergibt.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 5,6 km liegt Immenstedt mit 6,31 % im mittleren Bereich. Olderup weist mit 14,15 % eine extrem hohe Rendite auf (Kaufpreis nur 912 EUR/m2), wahrend Schwesing mit 3,52 % und Arlewatt mit 3,34 % deutlich niedrigere Renditen bieten. Der Kaufpreis von 1.604 EUR/m2 liegt damit zwischen dem gunstigeren Ahrenviol (1.052 EUR/m2) und dem teureren Oster-Ohrstedt (1.762 EUR/m2).

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Immenstedt weist eine bemerkenswerte Volatilitat auf. Zwischen 2020 (6,72 EUR/m2) und 2026 (8,74 EUR/m2) schwankte sie um mehr als 40 %, mit einem Tiefpunkt 2022 bei 6,25 EUR/m2 und einem Hochpunkt 2023 bei 9,88 EUR/m2. Der jahrliche Wachstumsindex (CAGR) von 4,48 % uber diesen Zeitraum maskiert diese starken Ausschlage. Der aktuelle Kaufpreis von 1.604 EUR/m2 (Stand 2024) liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.415 EUR/m2 und dem Landesdurchschnitt von 2.625 EUR/m2.

Die hohe Volatilitat der Miete deutet auf einen kleinen, dunnbesetzten Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen konnen. Der Kaufpreisfaktor von 15,86 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 24,78 - ein Hinweis darauf, dass Immobilien in Immenstedt im Verhaltnis zur Miete gunstiger sind als im restlichen Kreis Nordfriesland.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Immenstedt ist seit 2015 um 1,9 % von 693 auf 680 (2024) gesunken. Auffallig ist ein Sprung von 629 Einwohnern (2021) auf 680 (2022), der sich in den folgenden Jahren stabilisiert hat. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,98 % (13 Arbeitslose) und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Der Tiefpunkt von 1,61 % im Jahr 2019 zeigt, dass der lokale Arbeitsmarkt strukturell stabil ist. Die Bevolkerungsdichte von 47 Einwohnern je km2 entspricht dem landlichen Charakter der Gemeinde.

Der Bevolkerungsruckgang seit 2015 ist moderat und liegt im Rahmen typischer Entwicklungen landlicher Gemeinden in Schleswig-Holstein. Die niedrige Arbeitslosenquote steht im Kontrast zu den schwacheren Zukunftsaussichten des Kreises Nordfriesland im Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Kreis auf Rang 342 von rund 400 Kreisen einordnet.

Standortfaktoren

Der Kreis Nordfriesland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt. Besonders schwach ist der Rang bei der Kategorie Staerke mit Platz 370, wahrend der Index Dynamik mit Rang 62 auf positive Entwicklungsimpulse verweist. Die Teilindizes fur Demografie (308), Arbeitsmarkt (279), Wettbewerb und Innovation (315) sowie Wohlstand und soziale Lage (348) liegen allesamt im unteren Drittel.

Immenstedt profitiert von der Lage an der B 200, die eine direkte Anbindung an die beiden regionalen Zentren Husum und Flensburg ermoglicht. Der FFH-geschutzte Immenstedter Wald und die Hofsiedlung Feddersburg pragen das landliche Bild. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Einbettung in das Amt Viol mit 13 Gemeinden und rund 9.500 Einwohnern bietet eine gewisse infrastrukturelle Anbindung, ohne dass Immenstedt selbst als Mittelzentrum fungiert.