Norderfriedrichskoog

Marktüberblick

Norderfriedrichskoog ist eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands: Auf 5,31 km² leben 43 Einwohner (2024), das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 8 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt im Kreis Nordfriesland, dem nördlichsten Landkreis Deutschlands, in der Eiderstedter Marsch. Der Name verweist auf die typische nordfriesische Koog-Landschaft, die durch Landgewinnung aus der Nordsee entstanden ist.

Der kleine Ort weist einen sehr dünnen Immobilienmarkt auf. Die vorliegenden Marktdaten basieren auf wenigen Inseraten und sind daher mit großer Unsicherheit behaftet. Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind explizit als geschätzt gekennzeichnet. Die aktuellen Angebotsmiete von 10 Euro je Quadratmeter und der Angebotskaufpreis von 2.950 Euro je Quadratmeter liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete, da es sich um Angebotswerte handelt.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,07 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,58. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Kaufpreis liegt im Verhältnis zur Jahresmiete bei knapp 25 Jahren, was für einen ländlichen Standort im Norden Schleswig-Holsteins über dem Landesdurchschnitt liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind beide als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend seit 2021.

Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,50 Euro je Quadratmeter (2021) auf 7,90 Euro (2025). Der geschätzte Angebotskaufpreis kletterte von 2.300 Euro (2021) auf 2.950 Euro (2025). Das entspricht einer Steigerung der Miete um rund 22 Prozent und des Kaufpreises um rund 28 Prozent in vier Jahren.

Die aktuellen Inserate liegen bei der Miete mit 10 Euro je Quadratmeter deutlich über dem geschätzten Zeitreihenwert von 7,90 Euro für 2025. Beim Kaufpreis stimmen aktuelle Inserate und Zeitreihe mit 2.950 Euro überein. Diese Diskrepanz bei der Miete könnte auf eine Verzerrung durch einzelne hochpreisige Inserate hindeuten, die den Durchschnitt nach oben zieht. Die Schätzungen der Zeitreihen sind mit großer Unsicherheit behaftet und sollten nicht als gesicherte Entwicklung gewertet werden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Nordfriesland liegt die Angebotsmiete von Norderfriedrichskoog mit 10 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 10,76 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.950 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 3.415 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,07 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,86 Prozent, da der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete stärker über dem Mittel liegt.

Auf Landesebene liegt die Miete mit 10 Euro leicht über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro, der Kaufpreis mit 2.950 Euro deutlich über dem Landeswert von 2.625 Euro. Die Rendite von 4,07 Prozent liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Schleswig-Holstein belegt Norderfriedrichskoog den 30. Platz von 100 — der Ort liegt im unteren Drittel der Renditen im Bundesland.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete von 10 Euro liegt unter der von Osterhever (12,97 Euro), Tetenbüll (10,66 Euro) und Simonsberg (10,13 Euro), aber über den übrigen fünf Nachbargemeinden. Die Rendite von 4,07 Prozent liegt jedoch unter der aller Nachbarorte außer Tetenbüll (2,32 Prozent). Die niedrige Rendite resultiert daraus, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete stärker über dem Nachbarmittel liegt als die Miete selbst.

Der Kaufpreisfaktor von 24,58 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 24,78, aber über dem Landesdurchschnitt von 22,05 und dem Bundesdurchschnitt von 24,08.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Norderfriedrichskoog ist seit 2015 um 15,7 Prozent gesunken — von 51 auf 43 Einwohner. Der Rückgang ist nicht linear: Nach einem leichten Anstieg bis 2018 (54 Einwohner) folgte ein deutlicher Einbruch auf 40 Einwohner (2019), gefolgt von einer leichten Erholung auf 46 (2022), bevor die Zahl wieder auf 43 (2023 und 2024) sank.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0 Prozent, was bei einer so kleinen Gemeinde statistisch wenig aussagekräftig ist.

Für den Kreis Nordfriesland, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, ergibt sich ein differenziertes Bild: Der Kreis belegt Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (348) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (315). Positiv fällt der Dynamik-Index aus mit Rang 62 von 400 — der Kreis zeigt hier eine der besseren Entwicklungen unter den deutschen Kreisen. Der Stärke-Index liegt mit Rang 370 jedoch am unteren Ende.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Kreis Nordfriesland ist insgesamt der sprachenreichste Landkreis Deutschlands mit fünf gesprochenen Sprachen und Dialekten (Deutsch, Plattdeutsch, Dänisch, Südjütisch und Nordfriesisch) und Teil des Nationalparks Schleswig-Holsteinisches Wattenmeer.