Simonsberg

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Simonsberg ist eine Gemeinde auf der Halbinsel Eiderstedt im Kreis Nordfriesland an der schleswig-holsteinischen Nordseeküste. Der Ort liegt im Naturraum der Eiderstedter Marsch, einem durch historische Landgewinnung (Koogbildung) entstandenen Gebiet. Mit 813 Einwohnern auf 17,48 km² hat Simonsberg eine Bevölkerungsdichte von 47 Einwohnern pro Quadratkilometer und gehört damit zu den dünn besiedelten Gemeinden der Region.

Der Immobilienmarkt von Simonsberg zeichnet sich durch ein auffälliges Muster aus: Die Angebotsmiete von 10,13 € je Quadratmeter liegt leicht über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 €/m²) und bewegt sich auf einem ähnlichen Niveau wie der Kreisdurchschnitt (10,76 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.510 €/m² liegt hingegen weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts (3.415 €/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.625 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen vergleichsweise hohen Mieten und extrem niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 8,05 %, die im 93. Perzentil von 1.106 Orten in Schleswig-Holstein liegt – ein Wert, der weit über dem Landesdurchschnitt von 5,09 % liegt.

Preisentwicklung: Stabile Miete, einbrechender Kaufmarkt

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Polarisierung zwischen Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 2018 bis 2023 moderat steigend von 7,84 €/m² auf 8,75 €/m². In den Folgejahren folgen Werte von 13 €/m² (2024), 14 €/m² (2025) und 10,18 €/m² (2026), die mit dem aktuellen Angebotswert von 10,13 €/m² konsistent sind. Der CAGR der Miete liegt bei 3,32 %.

Demgegenüber steht ein dramatischer Kaufpreisverlauf. Die verfügbaren Daten zeigen einen Angebotskaufpreis von 3.262,50 €/m² im Jahr 2021, der bis 2026 auf 995,65 €/m² fällt – ein Rückgang von rund 70 %. Der CAGR des Kaufpreises beträgt -21,13 %. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.510 €/m² liegt damit über dem Zeitreihenwert von 2026, was auf eine Erholung oder eine andere Erhebungsmethode hindeuten könnte.

Dieser Einbruch ist der bestimmende Faktor für die hohe Bruttomietrendite: Steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen multiplizieren die Rendite mathematisch. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 12,43 liegt knapp über der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 24,78 und unterstreicht, dass der Kaufmarkt in Simonsberg strukturell unter dem regionalen Durchschnitt liegt.

Regionale Einordnung: Abseits des Preismilieus

Im regionalen Vergleich hebt sich Simonsberg vor allem durch seine niedrigen Kaufpreise ab. Von den acht benachbarten Orten weist nur Witzwort (8,19 %) mit einer ähnlich hohen Bruttomietrendite auf, was ebenfalls auf einen niedrigen Kaufpreis von 1.378 €/m² bei moderater Miete von 9,40 €/m² zurückzuführen ist.

Andere Nachbarorte liegen deutlich anders: Husum (3,74 %), Mildstedt (3,60 %) und Norderfriedrichskoog (4,07 %) weisen deutlich niedrigere Renditen auf, weil ihre Kaufpreise mit 3.291 €/m², 3.451 €/m² bzw. 2.950 €/m² deutlich höher liegen. Die Mieten in diesen Orten bewegen sich auf einem ähnlichen Niveau wie in Simonsberg (10,00–10,53 €/m²), was zeigt, dass die Renditedifferenz primär auf der Kaufpreisseite liegt.

Der Kreisdurchschnitt von 3.415 €/m² wird in Simonsberg um mehr als 55 % unterschritten. Dieser Abstand ist bemerkenswert, da Simonsberg nur 7,1 km von der Kreisstadt Husum entfernt liegt. Die Kaufpreise in Simonsberg entsprechen damit eher denen kleinerer Marschgemeinden als denen der städtischen Zentren des Kreises.

Standortfaktoren: Stabilität bei strukturellen Schwächen

Die demografische Entwicklung in Simonsberg ist stabil. Die Bevölkerung bewegte sich zwischen 2015 (801 Einwohner) und 2024 (813 Einwohner) in einem engen Korridor und wuchs insgesamt um 1,5 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,23 % und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Von den 813 Einwohnern waren 16 arbeitslos.

Auf Ebene des Kreises Nordfriesland zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein differenzierteres Bild. Der Kreis belegt den Gesamtrang 342 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (348), während der Dynamik-Rang mit Platz 62 deutlich besser abschneidet. Der Stärke-Rang liegt bei 370. Diese Struktur – schwache aktuelle Wirtschaftsleistung, aber vergleichsweise gute Dynamik – entspricht dem Muster ländlicher Nordseeküstenregionen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Simonsberg vor. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedrigem Arbeitslosenquoten und extrem niedrigen Immobilienpreisen deutet auf einen ruhigen Markt hin, der von der lokalen Nachfrage und der landwirtschaftlichen Struktur der Marschregion geprägt ist.