Südermarsch

Marktüberblick

Südermarsch ist eine kleine Gemeinde im Kreis Nordfriesland mit 134 Einwohnern auf 30,23 km². Die Gemeinde liegt südöstlich der Kreisstadt Husum und weist eine sehr niedrige Bevölkerungsdichte von 4 Einwohnern pro km² auf. Für den Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Bruttomietrenditen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 10,53 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.182 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,26. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Miete in Südermarsch zeigt eine volatile Entwicklung: Von 7,50 €/m² im Jahr 2019 stieg sie 2022 auf 9,09 €/m², fiel 2023 wieder auf 7,50 €/m² und lag 2024 bei 10,21 €/m². Der aktuelle Wert von 10,53 €/m² (2026) liegt damit deutlich über dem Ausgangsniveau von 2019. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 1,35 %. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreismarkt zeigt einen deutlichen Abwärtstrend: Von 3.114,71 €/m² im Jahr 2018 fiel er auf 1.938,78 €/m² im Jahr 2024 – ein Rückgang von rund 38 %. Die jährliche Veränderungsrate liegt bei -7,60 %. Auch diese Reihe ist nicht geschätzt.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen führt zu einer Verbesserung der Bruttomietrendite auf 5,79 %. Dies ist ein strukturelles Muster, das auf einen sich korrigierenden Markt hindeutet, bei dem die Kaufpreise nachgezogen haben, während die Mieten weiter gestiegen sind.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Südermarsch deutlich unter dem Durchschnitt ab – bei den Kaufpreisen wie bei der Miete.

Die Angebotsmiete von 10,53 €/m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,76 €/m² und leicht über dem Landesdurchschnitt von 9,87 €/m². Der Kaufpreis von 2.182 €/m² liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.415 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m².

Diese Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis erklärt die hohe Bruttomietrendite von 5,79 %, die über dem Kreiswert von 4,86 % und dem Landeswert von 5,09 % liegt. Mit einem Perzentilrang von 75,7 % im Bundesland Schleswig-Holstein gehört Südermarsch zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen.

Der Kaufpreisfaktor von 17,26 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 24,78 und der Landesdurchschnitt von 22,05. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass weniger Jahre der Miete benötigt werden, um den Kaufpreis zu decken – ein Hinweis auf relativ günstige Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Rantrum (3,5 km) hat mit 10,33 €/m² eine ähnliche Miete, aber einen deutlich höheren Kaufpreis von 2.959 €/m² und damit eine niedrigere Rendite von 4,19 %. Mildstedt (4,2 km) liegt mit 3.451 €/m² noch höher. Koldenbüttel (4,7 km) und Wisch (5,1 km) haben mit 5,56 % bzw. 5,60 % ähnliche Renditen. Ramstedt (6,2 km) weist mit 6,20 €/m² die niedrigste Miete und 1.668 €/m² den niedrigsten Kaufpreis auf.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Südermarschs ist seit 2015 um 17,3 % von 162 auf 134 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich: 2015 (162), 2017 (144), 2021 (137), 2024 (134). Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 134.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2 % (2023), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 4 % (2022) und 6,67 % (2020). Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt 2 Personen.

Der demografische Rückgang ist ein typisches Muster für ländliche Gemeinden in Norddeutschland. Die stabile Einwohnerzahl seit 2022 könnte auf eine gewisse Marktkonsolidierung hindeuten.

Der Zusammenhang zwischen Bevölkerungsrückgang und den niedrigen Immobilienpreisen liegt nahe: Eine schrumpfende Gemeinde mit geringer Bevölkerungsdichte hat weniger Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt, was sich in den unterdurchschnittlichen Kaufpreisen widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Kreis Nordfriesland, dem Südermarsch angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Dies positioniert den Kreis im unteren Drittel.

Besonders schwach ist die Position im Index "Stärke" mit Rang 370, der die wirtschaftliche Struktur und Wettbewerbsfähigkeit misst. Im Index "Wohlstand und soziale Lage" liegt der Kreis auf Rang 348.

Positiv fällt der Dynamik-Index aus: Mit Rang 62 gehört der Kreis Nordfriesland zu den dynamischsten Kreisen Deutschlands. Dieser Wert zeigt Potenzial für zukünftige Entwicklungen, auch wenn die aktuelle Stärke schwach ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächste größere Stadt mit höherer Bildungsinstitution ist Husum, die 5,9 km entfernt liegt.

Die Standortfaktoren des Kreises spiegeln die typische Struktur einer ländlichen Region in Schleswig-Holstein wider: geringe wirtschaftliche Stärke, aber positive Dynamikindikatoren, die auf strukturelle Veränderungen hindeuten können.