Witzwort

Marktüberblick

Witzwort ist eine Gemeinde im Kreis Nordfriesland an der Biegung des Flusslaufs der Eider, etwa 7 km südlich von Friedrichstadt. Mit 28,14 km² Fläche und rund 1.037 Einwohnern (37 Einwohner je km²) handelt es sich um eine ländliche Gemeinde im Naturraum der Eiderstedter Marsch. Die Wirtschaftsstruktur ist von der landwirtschaftlichen Urproduktion geprägt; Witzwort ist Sitz der NordseeMilch eG, eines 1894 gegründeten genossenschaftlichen Molkereiunternehmens. Seit Juli 2000 ist die Gemeinde ein anerkannter Erholungsort. Auf dem Gemeindegebiet kreuzen sich die Bundesstraßen 5 und 202, und ein Haltepunkt der Bahnstrecke Husum–Bad St. Peter-Ording ist vorhanden.

Der Witzworter Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Bruttomietrenditen aus. Die Angebotsmiete liegt bei 9,40 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.378 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,22. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisniveau und Entwicklung

Die Angebotsmiete in Witzwort liegt mit 9,40 Euro je Quadratmeter über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, knapp unter dem schleswig-holsteinischen Mittel von 9,87 Euro und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,76 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.378 Euro je Quadratmeter liegt hingegen deutlich unter allen Vergleichswerten: unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, dem Landesmittel von 2.625 Euro und dem Kreiswert von 3.415 Euro.

Die Bruttomietrendite von 8,19 % ist die höchste unter allen acht Nachbarorten und liegt im 93. Perzentil von Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor von 12,22 ist der niedrigste im Vergleich mit Kreis (24,78), Bundesland (22,05) und Deutschland (ca. 19,6). Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten erzeugen diese hohe Rendite – ein Muster, das für ländliche Märkte mit geringem Wohnungsdruck typisch ist.

Die Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 3,82 Euro (2019) und 12 Euro (2026), mit einem jährlichen Wachstumsfaktor von 5,84 %. Der Kaufpreis stieg von 657 Euro je Quadratmeter (2022) auf 1.512 Euro (2023), fiel dann auf 1.016 Euro (2024) und 976 Euro (2025), mit einem CAGR von 14,11 %. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,3 km weist Witzwort den niedrigsten Angebotskaufpreis (1.378 Euro/m²) und die höchste Bruttomietrendite (8,19 %) auf. Der nächstgelegene Nachbarort mit vergleichbarer Rendite ist Simonsberg (8,05 %, 1.510 Euro/m²). Alle anderen Nachbarorte liegen bei der Rendite zwischen 4,07 % (Norderfriedrichskoog) und 5,79 % (Südermarsch) und haben deutlich höhere Kaufpreise.

Der Kreis Nordfriesland weist im Durchschnitt einen Kaufpreis von 3.415 Euro/m² und eine Rendite von 4,86 % auf. Witzwort liegt mit seinem Kaufpreisfaktor von 12,22 mehr als zwei Drittel unter dem Kreiswert von 24,78. Diese Diskrepanz zeigt, dass Witzwort ein Ausreißer im Kreis ist – der Ort gehört zu den günstigsten Gemeinden in Nordfriesland.

Auf Landesebene liegt Witzwort mit einer Rendite von 8,19 % im 93. Perzentil von Schleswig-Holstein. Das bedeutet, dass nur etwa 7 % der 1.106 bewerteten Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Diese Position resultiert aus der Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und einer Miete, die nahe am Landesmittel liegt.

Standortfaktoren

Der Kreis Nordfriesland wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex eingestuft. Diese Position entspricht einer schwachen Bewertung im bundesweiten Vergleich. Die Aufschlüsselung zeigt ein widersprüchliches Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 62 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 370 und der Wohlstand-Index mit Rang 348 am unteren Ende liegen. Die demografische Entwicklung (Rang 308) und der Arbeitsmarkt (Rang 279) liegen im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerung Witzworts entwickelte sich zwischen 2015 (1.036 Einwohner) und 2024 (1.037 Einwohner) nahezu stabil (+0,1 %). Die Arbeitslosenquote sank von 4,02 % (2015) auf 3,4 % (2023) und lag damit unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerungsdichte von 37 Einwohnern je km² ist typisch für den ländlichen Raum Nordfrieslands.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und sehr niedrigen Immobilienpreisen bei gleichzeitig schwacher Zukunftsatlas-Bewertung des Kreises beschreibt einen Ort, der strukturell durch Landwirtschaft und Lage an der B5/B202 geprägt ist, aber keine wachstumsstarken Impulse aus Hochschul- oder Innovationsstandorten erhält.