Oerel

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Oerel ist eine Gemeinde im Landkreis Rotenburg (Wümme) mit 1.932 Einwohnern auf 33,85 km². Der Ort liegt im Elbe-Weser-Dreieck, gehört zur Samtgemeinde Geestequelle und umfasst die Ortsteile Oerel, Barchel und Glinde. Mit 57 Einwohnern pro km² ist die Gemeinde dünn besiedelt und typisch für die Stader Geest.

Der Immobilienmarkt in Oerel ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,79 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.042 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter denen des Landkreises Rotenburg (Wümme), des Bundeslandes Niedersachsen und des Bundesdurchschnitts. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,78, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 13-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 19,17 und dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92 liegt.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,82 Prozent. Damit liegt Oerel auf dem 92. Perzentil aller 942 gemessenen Orte in Niedersachsen – nur etwa acht Prozent der Orte weisen eine höhere Rendite auf. Dieser Wert ist strukturell bedingt: Die niedrigen Kaufpreise überkompensieren die ebenfalls unter dem Durchschnitt liegenden Mieten.

Preisentwicklung: Stabile Miete, starker Kaufpreisverfall

Die Mietentwicklung zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen. Von 7,23 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Miete 2019 auf 5,75 Euro, stieg 2020 auf 7,51 Euro und erreichte 2022 mit 8,25 Euro ihren höchsten Wert der Reihe. Bis 2026 fiel sie wieder auf 7,00 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt -0,4 Prozent – die Miete ist also praktisch stabil geblieben.

Anders verhält es sich beim Kaufpreis. Hier zeigt die Datenreihe ab 2023 einen deutlichen Abwärtstrend: Von 1.194 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 fiel der Preis auf 857 Euro im Jahr 2024 und weiter auf 653 Euro im Jahr 2025. Der CAGR von -26,1 Prozent über diesen Zeitraum ist außergewöhnlich hoch und spiegelt den starken Preisverfall der letzten Jahre wider.

Die Folge dieser Entwicklung ist eine sich verbessernde Rendite: Während der Kaufpreis fällt, bleibt die Miete stabil. Der Kaufpreisfaktor ist von einem implizit höheren Wert 2023 auf 12,78 im aktuellen Angebot gesunken.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt

Im regionalen Vergleich liegt Oerel bei allen relevanten Kennzahlen unter dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 6,79 Euro pro Quadratmeter ist niedriger als im Kreis Rotenburg (Wümme) mit 8,76 Euro, in Niedersachsen mit 8,50 Euro und bundesweit mit 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.042 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.014 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Basdahl (5,8 km entfernt) weist mit 862 Euro pro Quadratmeter noch niedrigere Kaufpreise auf und erreicht eine Rendite von 10,9 Prozent. Ebersdorf (5 km) liegt mit 1.210 Euro pro Quadratmeter und 8,57 Prozent Rendite näher an Oerel. Die größeren Nachbarorte wie Bremervörde (2.036 Euro), Sandbostel (3.035 Euro) oder Alfstedt (2.210 Euro) liegen bei den Kaufpreisen deutlich über Oerel, bei der Rendite entsprechend darunter (3,02 bis 5,1 Prozent).

Oerel positioniert sich damit als günstiger Standort im ländlichen Raum, der insbesondere für Renditeinvestoren interessant sein kann. Die niedrigen Preise korrespondieren mit der schwächeren wirtschaftlichen Lage des Landkreises Rotenburg (Wümme), der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 215 von rund 400 deutschen Kreisen liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Wachstum bei hoher Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Oerels ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 1.860 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.932 im Jahr 2024, einem Anstieg von 3,87 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 1.846 auf 1.926 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 1.932.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote im Betrachtungszeitraum stark gestiegen. Von 26 Prozent im Jahr 2015 stieg sie auf 37 Prozent im Jahr 2020, fiel 2022 auf 23 Prozent und lag 2023 wieder bei 33 Prozent. Die aktuellen Werte schwanken stark und liegen deutlich über dem niedersächsischen und bundesweiten Durchschnitt. Die hohe und volatile Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem schlechten Abschneiden des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas: Der Arbeitsmarkt-Index liegt auf Rang 222 von 400 Kreisen, der Wettbewerb- und Innovationsindex sogar auf Rang 292.

Die demografische Entwicklung des Kreises liegt mit Rang 187 im Mittelfeld, der Wohlstands- und Sozialindex mit Rang 138 gehört zu den besseren Werten. Der Dynamik-Index auf Rang 125 ist der beste Teilindex des Kreises.

Standortfaktoren: Infrastruktur und wirtschaftliche Lage

Oerel verfügt über eine Grund- und Oberschule mit rund 450 Schülern, was für eine Gemeinde dieser Größe eine bemerkenswerte Bildungsinfrastruktur darstellt. Der Ort ist an die Bahnstrecke Bremerhaven–Buxtehude angebunden, die von den Eisenbahnen und Verkehrsbetriebe Elbe-Weser (EVB) betrieben wird. Zudem liegt Oerel an der K 116 in der Nähe der B 74, die den Ort mit Bremervörde verbindet.

Seit 2009 besteht ein Glasfasernetz für alle Haushalte, was die digitale Infrastruktur im ländlichen Raum signifikant verbessert. Diese Ausstattung ist ein Standortvorteil gegenüber vielen vergleichbaren Gemeinden.

Auf der anderen Seite fehlen Hochschulen am Ort, was die Attraktivität für junge, akademisch orientierte Zuzügler einschränkt. Der Kreis Rotenburg (Wümme) liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 215 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein heterogenes Bild: Der Dynamik-Index auf Rang 125 ist der stärkste Bereich, während der Innovations- und Wettbewerbsindex mit Rang 292 die größte Schwäche darstellt.

Die Kombination aus guter digitaler und verkehrlicher Anbindung einerseits und schwacher wirtschaftlicher Dynamik andererseits prägt den Standortcharakter von Oerel.