Alfstedt

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Alfstedt ist eine kleine Gemeinde im Nordwesten Niedersachsens im Landkreis Rotenburg (Wümme). Auf einer Fläche von 16,22 km² leben 853 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 53 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt in einer ländlich geprägten Region ohne eigene Hochschule und ohne verfügbare Bodenrichtwerte.

Der Immobilienmarkt in Alfstedt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete von 7,64 Euro pro Quadratmeter liegt sowohl unter dem Durchschnitt des Kreises Rotenburg (Wümme) mit 8,76 Euro als auch unter dem niedersächsischen Landesdurchschnitt von 8,50 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.210 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.014 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete bei hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,15 Prozent, die deutlich unter dem Kreiswert von 5,70 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,11 übertrifft sowohl den Kreiswert (19,17) als auch den Landesdurchschnitt (20,92) deutlich.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km Entfernung weist Alfstedt den höchsten Kaufpreis pro Quadratmeter auf. Der nächstgelegene Nachbarort Ebersdorf (2,6 km) liegt mit 1.210 Euro pro Quadratmeter knapp über der Hälfte des Alfstedter Niveaus. Selbst der vergleichsweise teure Hollnseth (5,1 km) liegt mit 2.200 Euro nur knapp darunter. Die niedrige Angebotsmiete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis ist in der Region einzigartig und deutet auf einen lokal begrenzten Kaufpreisanstieg hin, der nicht von entsprechenden Mietniveaus getragen wird.

Preisentwicklung: Starke Mietsteigerungen bei moderatem Kaufpreisanstieg

Die Mietpreise in Alfstedt haben in den letzten Jahren stark schwankend zugelegt. Die Zeitreihe zeigt 5,14 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019, einen Rückgang auf 4,94 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Anstieg auf 8,00 Euro im Jahr 2023, einem Höhepunkt von 8,89 Euro im Jahr 2025 und einem leichten Rückgang auf 8,68 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den Zeitraum beträgt 7,77 Prozent. Die Mietzeitreihe ist als gesicherte Datenreihe ausgewiesen.

Die Kaufpreise zeigen einen kontinuierlichen Aufwärtstrend von 1.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 über 1.750 Euro (2022), 1.900 Euro (2023), 1.980 Euro (2024) auf 2.050 Euro im Jahr 2025. Der CAGR liegt bei 6,39 Prozent. Diese Kaufpreisreihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf Modellen oder interpolierten Daten basieren und mit größerer Unsicherheit behaftet sind als die gesicherte Mietzeitreihe.

Der Anstieg der Angebotsmiete von 4,94 Euro (2022) auf 8,89 Euro (2025) entspricht einem Anstieg von rund 80 Prozent in drei Jahren. Dieser Anstieg ist außergewöhnlich und übertrifft das Kaufpreiswachstum bei weitem. Die Kombination aus stark steigenden Mieten und ebenfalls steigenden, aber moderateren Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite in den letzten Jahren wahrscheinlich verschlechtert, obwohl der aktuelle Wert von 4,15 Prozent bereits strukturell niedrig ist.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung in Alfstedt ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 864 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 844 im Jahr 2020 zurück, bevor sie sich zwischen 2021 und 2024 bei 853 Einwohnern stabilisierte. Der Rückgang von 1,27 Prozent über den gesamten Zeitraum ist moderat, entspricht aber dem Muster ländlicher Gemeinden in Norddeutschland.

Die Arbeitslosenquote in Alfstedt lag zwischen 2015 und 2021 zwischen 1,89 und 2,96 Prozent und war damit deutlich unter dem niedersächsischen und deutschen Durchschnitt. Im Jahr 2023 stieg die Quote jedoch auf 3,38 Prozent an, was einem Anstieg von fast 79 Prozent gegenüber dem Tiefstwert von 1,89 Prozent (2018 und 2020) entspricht. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt aktuell 18 Personen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Rotenburg (Wümme) auf Rang 215 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 292, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 138 besser abschneidet. Der Index für Dynamik liegt mit Rang 125 im oberen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis und nicht spezifisch für Alfstedt.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung, steigender Arbeitslosigkeit und einem im unteren Mittelfeld liegenden Zukunftsatlas-Rang deutet auf strukturelle Herausforderungen hin, die den lokalen Immobilienmarkt beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Alfstedt als Preisspitze im Umland

Alfstedt liegt in einer Region mit heterogenen Immobilienpreisen. Die acht Nachbarorte im Umkreis bis 10 km zeigen ein breites Spektrum: Der niedrigste Kaufpreis findet sich in Oerel (7,5 km) mit 1.042 Euro pro Quadratmeter, der höchste in Alfstedt selbst mit 2.210 Euro. Die Angebotsmieten variieren zwischen 6,30 Euro (Hipstedt) und 8,70 Euro (Estorf).

Die Bruttomietrenditen in der Nachbarschaft reichen von 3,60 Prozent in Hollnseth bis 8,57 Prozent in Ebersdorf. Alfstedts Wert von 4,15 Prozent liegt damit an zweiter Stelle von unten und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,70 Prozent. Der Perzentilrang von 26,01 im Bundesland Niedersachsen bedeutet, dass Alfstedt bei der Bruttomietrendite unter etwa drei Viertel aller vergleichbaren Orte im Land liegt.

Die hohe Kaufpreis-Differenz zu den Nachbarn bei gleichzeitig niedrigeren Mieten führt zu einer strukturell schlechteren Renditelage. Dies könnte auf eine spezifische lokale Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern hindeuten, die die Kaufpreise in die Höhe treibt, ohne dass entsprechende Mietnachfrage die Mieten entsprechend anhebt. Der Ort verfügt über keine Hochschulen, was den typischen studentischen Mietmarkt ausschließt und die Nachfrage eher auf Familien und Pendler ausrichten könnte.