Gorleben

Marktüberblick

Gorleben ist eine Gemeinde im östlichsten Landkreis Niedersachsens, dem Landkreis Lüchow-Dannenberg, der mit rund 46.000 Einwohnern der kleinste Deutschlands und der dünnstbesiedelte der alten Bundesländer ist. Die Gemeinde selbst umfasst 21,35 km² und hat 630 Einwohner (2024), was einer Dichte von 30 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort ist überregional bekannt durch das umstrittene Projekt eines Endlagers für hochradioaktive Abfälle im Salzstock Gorleben-Rambow. Die Erkundung des Salzstocks wurde nach jahrzehntelanger Debatte verworfen; das Bundesumweltministerium beauftragte 2022 die Verfüllung der Schachtanlagen. Parallel dazu betreibt die Brennelementlager Gorleben GmbH (BLG) ein Zwischenlager für Brennelemente.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch ein kleines Angebot geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,26 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.614 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Lüchow-Dannenberg (Miete: 7,03 Euro, Kaufpreis: 1.408 Euro), aber deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt (Miete: 8,50 Euro, Kaufpreis: 2.166 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,51 – damit liegt Gorleben unter dem Landesdurchschnitt von 20,92, aber über dem Kreiswert von 17,07. Die Bruttomietrendite von 5,4 % übertrifft den niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 % und den Bundesdurchschnitt von 5,10 %, liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,20 %. Dieser Befund ergibt sich daraus, dass die Kaufpreise in Gorleben stärker über dem Kreismittel liegen als die Mieten, was die Rendite drückt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Gorleben zeigt eine starke Volatilität. Von 2021 (4,62 Euro je m²) ging die Miete 2022 auf 3,76 Euro je m² zurück, stieg dann aber kontinuierlich an: 2023 auf 5,24 Euro, 2024 auf 5,60 Euro, 2025 auf 7,06 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 5,00 Euro je m² ausgewiesen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die Reihe beträgt 1,59 %. Diese Schwankungen sind typisch für einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen und inserierten Angeboten, wo einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt aus dem Jahr 2021 vor (2.115 Euro je m²). Ein Vergleich mit dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.614 Euro je m² lässt sich aus dieser einzelnen Beobachtung nicht ableiten. Die Kaufpreisentwicklung kann daher nicht beurteilt werden.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten weist Gorleben die höchsten Angebotsmieten auf: Mit 7,26 Euro je m² liegt der Ort über allen acht benachbarten Gemeinden im Umkreis von bis zu 12,5 km. Die nächsten Nachbarorte Lenzerwische (2,1 km) und Trebel (6,4 km) weisen mit 5,67 bzw. 5,63 Euro je m² deutlich niedrigere Mieten aus. Höhbeck (3,9 km) liegt mit 6,52 Euro je m² näher an Gorleben, bleibt aber darunter.

Beim Kaufpreis liegt Gorleben mit 1.614 Euro je m² im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Höhere Werte finden sich in Höhbeck (1.780 Euro je m²), niedrigere Werte in Gartow (873 Euro je m²), Langendorf (980 Euro je m²) und Lenzen (641 Euro je m²). Die Bruttomietrendite in Gorleben beträgt 5,4 % und liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarn. Extrem hohe Renditen von über 8 % weisen Gartow (8,76 %), Langendorf (10 %) und Lenzen (10,25 %) auf – diese Orte kombinieren niedrige Kaufpreise mit moderaten Mieten. Gorleben gehört damit zu den Orten mit relativ hohen Kaufpreisen bei gleichzeitig hohen Mieten, was die Rendite im lokalen Vergleich drückt.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt bei 65,07 %. Das bedeutet, dass Gorleben eine bessere Rendite als etwa 65 % der 942 verglichenen Orte in Niedersachsen aufweist.

Standortfaktoren und Demografie

Die Standortfaktoren des Landkreises Lüchow-Dannenberg gehören zu den schwächsten in Deutschland. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis auf Platz 386 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 399, gefolgt von der Stärke mit Platz 386. Im Bereich Demografie (Platz 333) und Arbeitsmarkt (Platz 328) liegt der Kreis ebenfalls im unteren Drittel. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Platz 306) und Dynamik (Platz 299) schneidet der Kreis vergleichsweise besser ab, bleibt aber unter dem Median.

Die Bevölkerungsentwicklung in Gorleben ist seit 2015 relativ stabil. Von 625 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst auf 597 (2018) zurück, erholte sich dann wieder auf 630 (2023/2024). Insgesamt beträgt die Veränderung seit Beginn der Reihe 0,8 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,29 % und damit unter dem niedersächsischen und wahrscheinlich auch dem Bundesdurchschnitt. Derzeit sind 18 Personen arbeitslos gemeldet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus dünger Besiedlung, schwachen Standortindizes und fehlender höherer Bildungseinrichtungen prägt die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde.

Für Gorleben liegen keine Bodenrichtwerte vor. Der Landkreis als Ganzes weist eine sehr niedrige Bodenwertentwicklung auf, was sich in den vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen widerspiegelt.