Hagenburg, Flecken

Marktüberblick und Preisniveau

Hagenburg, Flecken, liegt im Landkreis Schaumburg in Niedersachsen und weist mit 9,96 €/m² Angebotsmiete und 1.979 €/m² Angebotskaufpreis ein überdurchschnittliches Preisniveau auf. Die Angebotsmiete liegt 23,6 % über dem Kreisdurchschnitt von 8,06 €/m² und 17,2 % über dem niedersächsischen Landesdurchschnitt von 8,50 €/m². Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.979 €/m² zwar über dem Kreisdurchschnitt von 1.820 €/m², bleibt aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 16,57 ist ein zentraler Indikator: Er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Mit 16,57 liegt Hagenburg deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (18,95), dem Landesdurchschnitt (20,92) und dem Bundesdurchschnitt (24,08). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet bei gleichbleibender Miete einen niedrigeren Kaufpreis – oder bei gleichbleibendem Kaufpreis eine höhere Miete. In Hagenburg trifft beides zu: Die Miete ist hoch, der Faktor ist niedrig. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 6,04 %, die über allen Vergleichswerten liegt – Kreis 5,68 %, Niedersachsen 5,25 %, Deutschland 5,10 %. Im Perzentilrang der 942 niedersächsischen Orte belegt Hagenburg mit 75,58 % einen Platz im oberen Viertel des Landes.

Die Kombination aus hohen Mieten, moderaten Kaufpreisen und einer daraus resultierenden hohen Rendite ist im regionalen Vergleich ungewöhnlich und unterscheidet Hagenburg von den meisten Nachbarorten.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Preisentwicklung in Hagenburg ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet, die über das übliche Marktrauschen hinausgehen. Die Angebotsmiete stieg von 5,87 €/m² (2018) auf 10,51 €/m² (2024) – ein Anstieg um 79,1 %. Nach einem Rückgang auf 8,46 €/m² (2025) liegt der Wert 2026 wieder bei 9,99 €/m².

Noch ausgeprägter ist die Volatilität beim Kaufpreis. Er stieg von 1.033 €/m² (2018) auf 2.567 €/m² (2019) – um das 2,5-Fache – und fiel dann über vier Jahre auf 1.583 €/m² (2023), ein Rückgang um 38,3 % vom Höchststand. Darauf folgte ein Anstieg auf 2.339 €/m² (2026). Diese Schwankungen sind selbst für einen kleinen Markt außergewöhnlich und deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige große Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die CAGR-Werte der Zeitreihe bestätigen die Dynamik: Die Miete wuchs mit 6,87 % jährlich, der Kaufpreis mit 10,76 % über den betrachteten Zeitraum. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Inseratwerten.

Regionale Einordnung und Nachbarorte

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,8 km zeigt Hagenburg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,96 €/m² ist höher als bei den meisten Nachbarorten – Wölpinghausen (7,74 €/m²), Sachsenhagen (7,76 €/m²), Auhagen (7,68 €/m²) und Rehburg-Loccum (7,69 €/m²) liegen deutlich darunter. Lediglich Wunstorf (10,63 €/m²) liegt darüber, Lindhorst (9,47 €/m²) kommt nahe.

Beim Kaufpreis liegt Hagenburg mit 1.979 €/m² im Mittelfeld. Wunstorf ist mit 2.909 €/m² der teuerste Nachbarort, Wölpinghausen mit 1.144 €/m² der günstigste. Hagenburg liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 1.820 €/m².

Die Bruttomietrendite variiert im Umland stark: Von 3,73 % (Haste) bis 8,12 % (Wölpinghausen). Hagenburg liegt mit 6,04 % im oberen Drittel, aber deutlich unter Wölpinghausen und Sachsenhagen (6,37 %). Die hohe Rendite in Wölpinghausen resultiert aus dem niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete – ein Muster, das in Hagenburg umgekehrt ist: Hohe Miete bei moderatem Kaufpreis.

Das Muster zeigt: Hagenburg ist im regionalen Vergleich ein Mietenstandort mit relativ moderaten Kaufpreisen. Diese Kombination ist selten und erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Hagenburgs entwickelte sich von 2015 bis 2024 stabil zwischen 4.494 und 4.584 Einwohnern. Mit einem Zuwachs von 1,56 % über den Zeitraum bleibt der Ort im regionalen Durchschnitt. Die Bevölkerungsdichte von 281 Einwohnern pro km² ist für einen Flecken im ländlichen Raum überdurchschnittlich – die Fläche beträgt 16,23 km².

Die Arbeitslosenquote, gemessen in Promille, sank von 101 (2015 und 2016) auf 79 (2021 und 2023), mit einem Zwischenanstieg auf 90 (2020). Dieser Rückgang um 22 Promille über den Zeitraum entspricht einer Verbesserung der Arbeitsmarktlage vor Ort. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig sinkender Arbeitslosigkeit deutet auf eine konsolidierende lokale Wirtschaft hin.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und verbesserter Arbeitsmarktlage bildet einen stabilen Fundus für den Immobilienmarkt, auch wenn die Bevölkerungszahl selbst keinen nennenswerten Nachfrageimpuls mehr setzt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schaumburg, zu dem Hagenburg gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 252 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 206 im Arbeitsmarkt, Rang 237 in der Stärke, Rang 254 im Wohlstand, Rang 258 in der Dynamik und Rang 266 im Wettbewerb und Innovation. Der Demografie-Rang von 290 ist der schwächste Wert – ein Hinweis auf die demografische Herausforderung, die für viele ländliche Kreise typisch ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lagefaktor-Daten geben keine Auskunft über konkrete Arbeitgeber oder Infrastrukturprojekte. Der Kreis Schaumburg liegt mit 38 Orten im Vergleich, was auf eine dezentrale Struktur mit vielen kleinen Gemeinden hindeutet.

Die Standortfaktoren des Kreises sind durchschnittlich bis unterdurchschnittlich. Die überdurchschnittliche Mietrendite in Hagenburg lässt sich nicht auf besondere Standortvorteile zurückführen, sondern primär auf das Preisgefüge aus hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen.