Warmsen
Warmsen (PLZ 31606) liegt im Kreis Nienburg (Weser) in Niedersachsen. Der Ort zählt 3.208 Einwohner auf 81,7 km², das entspricht 39 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,78 € pro m², der Kaufpreis bei 1.384 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,75 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,8 — rechnerisch sind das 15 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Warmsen über dem Renditeniveau von 86 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 4,45 € auf 10,00 € pro m², im Mittel 12,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Nienburg (Weser) Rang 302 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 331, Stärkerang 284). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Uchte, Raddestorf und Diepenau an.
Immobilienpreise in Warmsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standort Warmsen
Warmsen ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Nienburg/Weser mit etwa 3.200 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und hohe Bruttomietrenditen aus. Die Miete liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt, der Kaufpreis deutlich darunter. Die Bevölkerung geht leicht zurück. Der Kreis Nienburg/Weser schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelfeld ab.
Lage und Struktur
Warmsen ist eine Gemeinde in der Samtgemeinde Uchte im Landkreis Nienburg/Weser in Niedersachsen. Die 81,71 km² große Gemeinde erstreckt sich auf einer Fläche, die etwa 3.200 Einwohnerinnen und Einwohnern Platz bietet – das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 39 Personen pro Quadratkilometer. Der Name leitet sich von althochdeutschen Wörtern für Sumpf, Wasser und Ansiedlung ab und verweist auf die moorige Landschaft der Gegend. Die Gemeinde umfasst sechs Ortsteile: Warmsen, Bohnhorst, Brüninghorstedt, Großenvörde, Sapelloh und Hauskämpen. Seit Oktober 2025 verfügt Warmsen wieder über eine stationäre Lebensmittelversorgung mit der Eröffnung eines Tante-Enso-Marktes, nachdem die Gemeinde mehrere Jahre ohne solchen Standort ausgekommen war.
Aktueller Markt
Die Angebotsmiete in Warmsen liegt bei 7,78 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.384 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,75 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 14,82. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite für Vermieter und einem niedrigen Kaufpreisfaktor, der angibt, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. In Warmsen sind es knapp 15 Jahre.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung in Warmsen war in den letzten Jahren deutlich steigend. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 4,45 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 8,89 Euro – ein Anstieg von rund 100 Prozent in fünf Jahren. Die Kaufpreise entwickelten sich weniger linear: Von 784 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2022 auf 1.583 Euro, fielen 2023 auf 1.200 Euro und erreichten 2024 mit 1.658 Euro einen neuen Höchststand. Die Werte für 2025 und 2026 in der Zeitreihe (3 bzw. 10 Euro pro Quadratmeter bei der Miete) weisen auf eine hohe Volatilität oder unvollständige Datengrundlage in diesen Jahren hin und sind nicht als Trendaussage zu werten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Warmsen bei der Miete mit 7,78 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,74 Euro, aber unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Beim Kaufpreis fällt die Abweichung deutlicher aus: Mit 1.384 Euro pro Quadratmeter liegt Warmsen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.684 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Diese Diskrepanz erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite: Während die Miete nur leicht unter dem Landesmittel liegt, liegt der Kaufpreis um 36 Prozent unter dem niedersächsischen Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich der Rendite liegt Warmsen im 86. Perzentil – höher als 86 Prozent der 942 betrachteten niedersächsischen Orte. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Uchte liegt mit 9,21 Euro deutlich über Warmsen, Raddestorf mit 7,31 Euro darunter. Die Nachbarorte weisen teils deutlich höhere Kaufpreise auf – Bahrenborstel etwa mit 2.028 Euro pro Quadratmeter bei einer niedrigeren Miete von 6,19 Euro, was zu einer niedrigeren Rendite von 3,66 Prozent führt.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Warmsens ist seit 2015 um 2,2 Prozent von 3.281 auf 3.208 Einwohnerinnen und Einwohner zurückgegangen. Der Rückgang ist moderat, aber beständig – mit leichten Schwankungen von Jahr zu Jahr. Der Landkreis Nienburg/Weser, dem Warmsen angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 302 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 181 im oberen Mittelfeld, während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 351 zu den schwächeren Bereichen gehört. Die Teilindizes für Demografie (Rang 277), Wohlstand (Rang 289) und Dynamik (Rang 331) liegen ebenfalls im unteren bis unteren Mittelfeld. Warmsen selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde liegt an der Bahnstrecke Uchte–Rahden, auf der die Museumseisenbahn Rahden–Uchte verkehrt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Warmsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Warmsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 4,45 €/m² |
| 2020 | 4,45 €/m² |
| 2021 | 5,00 €/m² |
| 2022 | 7,14 €/m² |
| 2023 | 7,79 €/m² |
| 2024 | 8,89 €/m² |
| 2025 | 3,00 €/m² |
| 2026 | 10,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Warmsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 784 €/m² |
| 2021 | 975 €/m² |
| 2022 | 1.583 €/m² |
| 2023 | 1.200 €/m² |
| 2024 | 1.658 €/m² |
| 2025 | 1.127 €/m² |
| 2026 | 1.132 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Warmsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 6,15 % |
| 2022 | 5,41 % |
| 2023 | 7,79 % |
| 2024 | 6,43 % |
| 2025 | 3,19 % |
| 2026 | 10,60 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Warmsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.281 Einwohner |
| 2016 | 3.304 Einwohner |
| 2017 | 3.256 Einwohner |
| 2018 | 3.245 Einwohner |
| 2019 | 3.255 Einwohner |
| 2020 | 3.247 Einwohner |
| 2021 | 3.229 Einwohner |
| 2022 | 3.241 Einwohner |
| 2023 | 3.208 Einwohner |
| 2024 | 3.208 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Warmsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,84 % |
| 2016 | 2,20 % |
| 2017 | 2,44 % |
| 2018 | 1,75 % |
| 2019 | 1,66 % |
| 2020 | 1,72 % |
| 2021 | 1,51 % |
| 2022 | 2,00 % |
| 2023 | 2,38 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 302 Rang |
| Dynamik | 331 Rang |
| Stärke | 284 Rang |
| Demografie | 277 Rang |
| Arbeitsmarkt | 181 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 351 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 289 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Warmsen liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Warmsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Warmsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Warmsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Warmsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Uchte | 9,21 €/m² |
| Diepenau | 8,47 €/m² |
| Petershagen | 8,26 €/m² |
| Hille | 8,12 €/m² |
| Rahden | 8,09 €/m² |
| Stolzenau | 8,01 €/m² |
| Warmsen | 7,78 €/m² |
| Raddestorf | 7,31 €/m² |
| Kirchdorf | 7,20 €/m² |
| Bahrenborstel | 6,19 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Warmsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Warmsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Stolzenau | 8,50 % |
| Diepenau | 6,80 % |
| Warmsen | 6,75 % |
| Uchte | 6,24 % |
| Raddestorf | 6,17 % |
| Petershagen | 5,45 % |
| Kirchdorf | 4,49 % |
| Rahden | 4,44 % |
| Hille | 3,90 % |
| Bahrenborstel | 3,66 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Uchte, Flecken | 6,2 km | 31600 | 9,21 € | 1.772 € | 6,24 % |
| Raddestorf | 7,6 km | 31604 | 7,31 € | 1.423 € | 6,17 % |
| Diepenau, Flecken | 8,8 km | 31603 | 8,47 € | 1.496 € | 6,80 % |
| Petershagen, Stadt | 11,9 km | 32469 | 8,26 € | 1.818 € | 5,45 % |
| Bahrenborstel | 13,1 km | 27245 | 6,19 € | 2.028 € | 3,66 % |
| Hille | 15,1 km | 32479 | 8,12 € | 2.499 € | 3,90 % |
| Kirchdorf | 15,4 km | 27245 | 7,20 € | 1.925 € | 4,49 % |
| Rahden, Stadt | 16,2 km | 32369 | 8,09 € | 2.185 € | 4,44 % |
| Stolzenau | 16,6 km | 31592 | 8,01 € | 1.131 € | 8,50 % |
Wo liegt Warmsen?
Lage
Warmsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Warmsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,78 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.384 € |
| Bruttomietrendite | 6,75 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,8 |
| Einwohner | 3.208 |
| Einwohner je km² | 39 |
| Fläche (km²) | 81,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #302 |
| Prognos Dynamikrang | #331 |
| Prognos Stärkerang | #284 |
| Koordinaten | 52,4564, 8,8489 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Warmsen
Was kostet eine Wohnung in Warmsen?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Immobilien in Warmsen liegt bei rund 1.384 Euro pro Quadratmeter. Das ist deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Nienburg (Weser) mit 1.684 Euro pro Quadratmeter und auch unter dem niedersächsischen Landesdurchschnitt von 2.166 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmiete beträgt 7,78 Euro pro Quadratmeter. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Warmsen entwickelt?
Die Angebotsmieten sind in Warmsen von 4,45 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 12,3 Prozent. Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 784 Euro pro Quadratmeter und betrug 2026 rund 1.132 Euro pro Quadratmeter (jährlich etwa 4,7 Prozent). Die Entwicklung war dabei nicht linear: Bei den Kaufpreisen gab es 2022 einen Sprung auf 1.583 Euro, bevor der Preis 2023 wieder auf 1.200 Euro fiel.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Warmsen?
Die Bruttomietrendite in Warmsen liegt bei 6,75 Prozent und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,99 Prozent sowie dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 85,9 liegt Warmsen im Bundesland vor rund 86 Prozent der anderen Orte – das bedeutet eine überdurchschnittlich hohe Rendite im Vergleich. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,82 und liegt damit unter dem Kreiswert von 18,74 und dem Landesdurchschnitt von 20,92.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Warmsen?
Warmsen hat aktuell rund 3.208 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 81,71 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von etwa 39 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 2,2 Prozent zurückgegangen (von 3.281 auf 3.208 Einwohner).
Wie verhalten sich die Mieten in Warmsen zum Umland?
Die Angebotsmiete in Warmsen liegt bei 7,78 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegen die Mieten in den Nachbarorten teils deutlich höher: Der Flecken Uchte (6,2 Kilometer entfernt) weist 9,21 Euro pro Quadratmeter auf, Diepenau (8,8 Kilometer) 8,47 Euro. Raddestorf (7,6 Kilometer) liegt mit 7,31 Euro pro Quadratmeter etwas unter dem Wert Warmsens.
Woher stammen die Daten zu Warmsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Warmsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Warmsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Nienburg (Weser)
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Liebenau, Flecken | 31618 | 8,30 € | 993 € | 10,03 % |
| Stöckse | 31638 | 8,45 € | 1.058 € | 9,58 % |
| Husum | 31632 | 6,71 € | 842 € | 9,57 % |
| Heemsen | 31622 | 8,19 € | 1.057 € | 9,30 % |
| Stolzenau | 31592 | 8,01 € | 1.131 € | 8,50 % |
| Wietzen | 31613 | 9,23 € | 1.445 € | 7,67 % |
| Warpe | 27333 | 8,76 € | 1.390 € | 7,56 % |
| Rohrsen | 31627 | 9,40 € | 1.533 € | 7,36 % |