Bodensee

Der Ort

Bodensee ist eine 7,47 km² große Gemeinde im Untereichsfeld, Landkreis Göttingen, Niedersachsen, mit rund 787 Einwohnern. Die Gemeinde ist Mitglied der Samtgemeinde Gieboldehausen und liegt auf 168 m ü. NHN. Der Name ist nicht mit dem Bodensee in Verbindung zu bringen; die erste urkundliche Erwähnung als Bodenhusen stammt aus dem Jahr 1107. Der Ort verfügt über keine Hochschulen und keine Bodenrichtwertdaten.

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Bodensee ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,77 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.191 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,83 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,65. Der niedrige Kaufpreisfaktor – er gibt an, wie viele Jahre der Kaltmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – korrespondiert mit der hohen Rendite: Wer hier kauft, zahlt im Verhältnis zur Miete wenig. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven – ein Markt, der durch niedrige Preise und attraktive Ertragsverhältnisse geprägt ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen einen widersprüchlichen Trend. Der Kaufpreis stieg von 1.062,50 €/m² (2021) auf 1.255,73 €/m² (2023), was einem jährlichen Wachstum von 8,71 % entspricht. Parallel dazu stieg die Angebotsmiete von 5,09 €/m² (2022) auf 6,04 €/m² (2024). Im Jahr 2025 brach die Angebotsmiete jedoch auf 4,23 €/m² ein – ein Rückgang von 29,9 % gegenüber dem Vorjahr. Der negative Mieten-CAGR von -5,98 % wird maßgeblich durch diesen Einbruch im Jahr 2025 verursacht. Während die Kaufpreise bis 2023 noch stiegen, korrigiert der Mietmarkt aktuell deutlich nach. Für die Kaufpreise liegen keine Daten nach 2023 vor.

Regionale Einordnung

Bodensee liegt bei allen Preis- und Mietkennzahlen deutlich unter den Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 6,77 €/m² ist 9 % niedriger als der Kreisdurchschnitt (7,45 €/m²) und 20 % niedriger als der Landesdurchschnitt (8,50 €/m²). Der Kaufpreis von 1.191 €/m² liegt 30 % unter dem Kreiswert (1.703 €/m²) und 45 % unter dem Landeswert (2.166 €/m²). Entsprechend übertrifft die Bruttomietrendite von 6,83 % den Kreiswert (5,98 %) und den Landesdurchschnitt (5,25 %) deutlich. Im Bundesland liegt Bodensee bei der Rendite im 86. Perzentil – höher als 86 % der 942 vergleichbaren Orte in Niedersachsen. Der Kaufpreisfaktor von 14,65 liegt unter dem Kreiswert (18,85) und dem Landeswert (20,92).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die höchste Rendite im Umkreis bietet Krebeck (1,9 km) mit 9,79 %, gefolgt von Rollshausen (7 km) mit 8,15 %. Bodensee liegt mit 6,83 % dazwischen. Bei den Kaufpreisen liegt Bodensee über Krebeck (908 €/m²) und Rollshausen (969 €/m²), aber unter Wollbrandshausen (1.321 €/m²) und Bilshausen (1.293 €/m²). Ebergötzen (4,3 km) weist mit 1.954 €/m² den höchsten Kaufpreis und mit 4,89 % die niedrigste Rendite im Nachbarumfeld auf – ein Muster, das sich auch auf Landesebene wiederholt: Hohe Preise gehen mit niedrigen Renditen einher.

Standortfaktoren und Demografie

Die Gemeinde verliert seit 2016 Bevölkerung: Von 815 Einwohnern im Jahr 2016 auf 787 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 3,4 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 105 Einwohnern je km². Die Arbeitslosenquote beträgt 2,18 % (2023), was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet – 11 arbeitslose Personen bei einer Bevölkerung von 787.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Göttingen auf Platz 282 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt (Platz 190) und die Demografie (Platz 214) schneiden relativ gut ab, während Wettbewerb und Innovation (Platz 321) sowie Wohlstand und soziale Lage (Platz 316) deutlich unter dem Median liegen. Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde im Untereichsfeld, die zwar über eine stabile Beschäftigungslage verfügt, aber in dynamischen Wirtschaftsbereichen Rückstand hat.