Niedere Börde

Marktüberblick

Niedere Börde liegt im Landkreis Börde in Sachsen-Anhalt und umfasst 78,37 km² mit 6.864 Einwohnern (2024). Die Gemeinde weist eine Bevölkerungsdichte von 88 Einwohnern je km² auf und gehört zu den ländlich strukturierten Gemeinden des zweitgrößten Landkreises Sachsen-Anhalts. Der Landkreis selbst hat sich seit 2007 um rund 9,4 % entvölkert, was sich auch in Niedere Börde niederschlägt: Die Einwohnerzahl ist von 7.066 (2015) auf 6.864 (2024) um 2,86 % gesunken.

Der Immobilienmarkt zeigt eine hohe Bruttomietrendite von 9,16 %, die deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 8,22 % und dem Landesdurchschnitt von 7,78 % liegt. Dies korrespondiert mit einem relativ niedrigen Kaufpreis von 954 € je m² und einem Kaufpreisfaktor von 10,92, der unter dem Kreiswert von 13,56 liegt. Die Angebotsmiete beträgt 7,28 € je m² und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 6,58 € je m², aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € je m².

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten könnte. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,10 € je m² (2020) und 8,17 € je m² (2026). Der Angebotskaufpreis zeigte noch stärkere Ausschläge: von 294 € je m² (2018) über 1.081 € je m² (2022) und einem Tief von 463 € je m² (2023) bis 1.147 € je m² (2024).

Diese extremen Schwankungen in beiden Reihen – die nicht als geschätzt gekennzeichnet sind – deuten darauf hin, dass der Markt durch einzelne, nicht repräsentative Transaktionen geprägt sein könnte. Ein einzelner Verkauf zu einem ungewöhnlichen Preis kann in einem kleinen Markt die gesamte Reihe verschieben. Die CAGR-Werte von 3,93 % für die Miete und 11,82 % für den Kaufpreis sind in diesem Kontext nur bedingt aussagekräftig, da sie von den Extremwerten der Reihe beeinflusst werden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht aufgeführten Nachbarorten weist Niedere Börde mit 9,16 % die zweithöchste Bruttomietrendite auf – nur Loitsche-Heinrichsberg (12,91 %) liegt darüber. Der Kaufpreis von 954 € je m² ist der niedrigste aller aufgeführten Nachbarorte (Loitsche-Heinrichsberg mit 650 € je m² ist ein Sonderfall). Die Angebotsmiete von 7,28 € je m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Der Kaufpreisfaktor von 10,92 liegt deutlich unter dem des Kreises Börde (13,56) und des Landes Sachsen-Anhalt (14,11). Dies bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger ist als in den meisten anderen Orten – was die hohe Rendite erklärt. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Niedere Börde bei 75,2 %, was bedeutet, dass 75 % der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Die hohe Rendite bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis im regionalen Vergleich kennzeichnet Niedere Börde als einen Markt, in dem Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten unterdurchschnittlich sind.

Standortfaktoren

Der Landkreis Börde erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 326 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen durchweg schwache Werte: Demografie (355), Arbeitsmarkt (310), Wettbewerb und Innovation (339). Lediglich der Wohlstand- und soziale Lage-Index (171) liegt im oberen Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Niedere Börde, bilden aber den strukturellen Rahmen ab, in dem sich der lokale Immobilienmarkt bewegt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 12,9 %. Die Bevölkerung ist seit 2015 kontinuierlich gesunken, wobei der Rückgang von 7.066 auf 6.864 Einwohnern einem Trend entspricht, der sich im gesamten Landkreis Börde mit -9,4 % seit 2007 noch stärker zeigt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher wirtschaftlicher Dynamik und fehlenden Bildungsstandorten beschreibt einen ländlichen Raum, der strukturell mit Abwanderung und alternder Bevölkerung konfrontiert ist.