Gersten

Marktüberblick und Preisniveau

Gersten ist eine Gemeinde im Landkreis Emsland in Niedersachsen mit rund 1.216 Einwohnern auf einer Fläche von 28,83 km². Die Gemeinde liegt in der Samtgemeinde Lengerich, etwa 12 Kilometer östlich der Ems und des Dortmund-Ems-Kanals, zwischen Lingen und Haselünne. Mit 42 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Gersten dünn besiedelt und typisch für die ländliche Struktur des Emslandes.

Der Immobilienmarkt in Gersten zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,29 Euro pro Quadratmeter unter allen Vergleichsebenen – dem Kreis Emsland (8,02 €/m²), dem Bundesland Niedersachsen (8,50 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.235 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese Diskrepanz zwischen unterdurchschnittlichen Mieten und überdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,91 Prozent, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (4,59 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,55 liegt über dem Kreisdurchschnitt (23,0) und dem Landesdurchschnitt (20,9), was bedeutet, dass der Kaufpreis das 25,55-Fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Unter den acht Nachbarorten liegt die Rendite in Gersten mit 3,91 % nur knapp über Handrup (3,47 %) und Bawinkel (3,59 %), während Orte wie Freren (6,07 %) oder Langen (5,52 %) deutlich attraktivere Renditen bieten.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Gersten war von 2018 bis 2026 von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 4,17 €/m² (2018) auf 12,50 €/m² (2024) – ein Anstieg um mehr als das Dreifache. Im Jahr 2025 fiel sie jedoch auf 4,27 €/m², ehe sie 2026 wieder auf 7,00 €/m² anstieg. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,69 Prozent.

Die extremen Ausschläge – von 4,17 auf 12,50 und zurück auf 4,27 – sind bei einer kleinen Gemeinde mit rund 1.200 Einwohnern zu erwarten, da die Angebotswerte aus Inseraten bei geringer Markttiefe stark von einzelnen Objekten beeinflusst werden können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Beim Kaufpreis liegen weniger Zeitreihendaten vor: 2023 wurden 2.485 €/m² angegeben, 2025 noch 2.111 €/m². Der CAGR über den verfügbaren Zeitraum beträgt -7,84 Prozent. Dieser Rückgang steht im Gegensatz zu den meisten deutschen Regionen und entspricht dem Muster kleinerer ländlicher Märkte, bei denen Kaufpreise tendenziell stärker schwanken.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Gersten durch ein spezifisches Preis-Miete-Gefälle ab. Die Angebotsmiete von 7,29 €/m² liegt unter allen Nachbarorten außer Handrup (6,82 €/m²) und Wettrup (6,06 €/m²). Der Kaufpreis von 2.235 €/m² liegt jedoch deutlich über dem Nachbarmittel und nur unter Handrup (2.361 €/m²) und Bawinkel (2.895 €/m²).

Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen im Umland. Unter den acht Nachbarorten bietet nur Handrup (3,47 %) und Bawinkel (3,59 %) eine noch niedrigere Bruttomietrendite an. Orte wie Freren (6,07 %) oder Langen (5,52 %) liegen deutlich darüber.

Auf Kreisebene liegt Gersten mit seiner Miete unter dem Emsland-Durchschnitt von 8,02 €/m², während der Kaufpreis mit 2.235 €/m² knapp über dem Kreiswert von 2.221 €/m² liegt. Im Landesvergleich ist die Miete mit 7,29 €/m² deutlich unter dem Niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 €/m², der Kaufpreis liegt mit 2.235 €/m² leicht darüber. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 18,5, was bedeutet, dass Gersten von allen 942 verglichenen Orten in Niedersachsen zu den renditeschwächsten 20 Prozent gehört.

Der Kaufpreisfaktor von 25,55 ist sowohl über dem Kreisdurchschnitt (23,0) als auch über dem Landesdurchschnitt (20,9). Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert, dass Käufer im Verhältnis zum Mietniveau einen hohen Preis zahlen – was bei einer niedrigen Rendite bestätigt wird.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Gersten ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 1.224 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 1.216 im Jahr 2024 zurück, was einer Abnahme von 0,65 Prozent entspricht. Der Höchststand in der Reihe lag 2016 mit 1.246 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 42 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,3 Prozent (2023) auf sehr niedrigem Niveau. Mit nur 10 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt in Gersten eng. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,36 % (2017) und 1,94 % (2021). Der aktuelle Wert von 1,3 % liegt über dem Tiefststand von 2017, aber deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Die demografische Stagnation bei gleichzeitig niedrigem Arbeitslosenniveau deutet auf eine stabile, aber nicht wachsende Gemeinde hin. Die geringe Bevölkerungszahl und die niedrige Bevölkerungsdichte sind typisch für ländliche Gemeinden im Emsland.

Auf Kreisebene schneidet der Landkreis Emsland im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt gut ab. Besonders stark ist die Dynamik mit Rang 21, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 151 schwächer abschneidet. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Gersten selbst. Gersten verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Segment kleiner Einheiten begrenzt.