Winnerath

Marktüberblick

Winnerath ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Ahrweiler in Rheinland-Pfalz. Mit einer Fläche von 3,33 km² und 192 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden im Kreis. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Altenahr. Die extrem geringe Größe prägt auch den lokalen Immobilienmarkt: Das Angebot an Wohnimmobilien ist begrenzt, und die wenigen verfügbaren Objekte bilden ein Marktprofil, das sich deutlich von den umliegenden Gemeinden unterscheidet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.240 €/m², die Angebotsmiete bei 4 €/m². Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Die niedrige Miete steht in keinem Verhältnis zum Kaufpreis, was sich in einer Bruttomietrendite von 2,14 % und einem Kaufpreisfaktor von 46,67 widerspiegelt. Das bedeutet: Bei ausschließlicher Betrachtung der Mietrendite wäre eine Amortisation von rund 47 Jahren erforderlich – ein Wert, der im nationalen und regionalen Vergleich außergewöhnlich hoch ist.

Preisentwicklung

Für die Angebotsmiete liegt nur ein einzelner Datenpunkt aus dem Jahr 2018 vor (4 €/m²). Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten. Der Wert ist konstant niedrig und liegt weniger als der Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts.

Der Angebotskaufpreis ist in einer Zeitreihe von 2021 bis 2025 nachvollziehbar. Er stieg von 1.950 €/m² (2021) auf 2.240 €/m² (2025). Das entspricht einem Anstieg von etwa 15 % in vier Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,5 % entspricht. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Die Schätzung deutet darauf hin, dass keine ausreichenden Transaktionsdaten vorliegen und die Werte modellbasiert ermittelt wurden. Trotz der Schätzung zeigt die Reihe einen klaren Aufwärtstrend, der der allgemeinen Marktentwicklung in ländlichen Räumen entspricht.

Der Kaufpreisfaktor von 46,67 ergibt sich aus der Division des Kaufpreises durch die Jahreskaltmiete. Er liegt knapp unter dem Doppelten des Kreisdurchschnitts (23,75) und mehr als doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt (21,16). Der Faktor liegt damit an der oberen Grenze der Skala und signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen sehr niedrig sind.

Regionale Einordnung

Winnerath fällt im regionalen Vergleich deutlich auf. Die Angebotsmiete von 4 €/m² liegt unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,3 km. Die nächstgelegenen Gemeinden weisen Mieten zwischen 6,45 €/m² (Schuld, 2,2 km) und 8,28 €/m² (Insul, 3,1 km) auf. Selbst Antweiler mit 1.078 €/m² Kaufpreis – der niedrigste Kaufpreis aller Nachbarorte – hat mit 6,62 €/m² eine deutlich höhere Miete.

Der Kaufpreis von 2.240 €/m² liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 2.119 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Im Nachbarortvergleich bewegt er sich im mittleren Bereich: höher als in Schuld (1.826 €) und Antweiler (1.078 €), aber niedriger als in Insul (2.808 €) und Reifferscheid (2.453 €).

Die Kombination aus niedrigster Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,14 %, die unter allen Nachbarorten liegt. Die nächstgelegene Rendite beträgt 3,44 % (Harscheid, 3,6 km). Im Perzentilrang der Gemeinden im Bundesland liegt Winnerath mit einem Wert von 0,52 % an unterster Stelle – die niedrigste Rendite in ganz Rheinland-Pfalz.

Dieses Muster entspricht dem einer kleinen Gemeinde mit begrenztem Mietwohnungsbau: Die wenigen verfügbaren Mietwohnungen haben niedrige Mieten, während die Kaufpreise durch die Lage im Ahrtal und die begrenzte Angebotsmenge gestützt werden.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Winnerath entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 von 186 auf 192 Einwohner, was einem Wachstum von 3,2 % entspricht. Der Höchststand wurde 2022 mit 198 Einwohnern erreicht, seither liegt die Zahl stabil bei 192. Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner pro km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote sank von 4,27 % (2015) auf 0,81 % (2023). Dieser Wert ist jedoch bei einer Gemeindegröße von 192 Einwohnern und nur einem gemeldeten Arbeitslosen statistisch kaum aussagekräftig. Eine einzelne Person entspricht bereits einer Quote von rund 0,5 %. Die Entwicklung spiegelt eher die allgemeine wirtschaftliche Lage im Landkreis wider als eine spezifische Entwicklung Winneraths.

Die demografische Stabilität bei gleichzeitig leichtem Bevölkerungswachstum geht einher mit der Entwicklung vieler ländlicher Gemeinden in Rheinland-Pfalz, die nicht unter Abwanderung leiden.

Standortfaktoren

Für den Landkreis Ahrweiler, in dem Winnerath liegt, liegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 vor. Der Kreis erreicht im Gesamtranking Rang 204 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (157) und der Wohlstands-Index (162) liegen im oberen Drittel, während der Wettbewerbs- und Innovationsindex (253) und der Demografie-Index (283) im unteren Bereich liegen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 250 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Diese Werte gelten für den Kreis Ahrweiler als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Winnerath zu. Die Gemeinde selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Kombination aus einem soliden Arbeitsmarkt, aber schwacher Innovationsdynamik und demografischem Druck ist typisch für ländliche Räume in Rheinland-Pfalz.

Die Standortfaktoren des Kreises korrespondieren mit der beobachteten Immobilienmarktsituation: Ein stabiler Arbeitsmarkt und Wohlstand gehen einher mit Kaufpreisen auf Kreisdurchschnittsniveau, während die begrenzte wirtschaftliche Dynamik und der demografische Wandel mit den niedrigen Mietwerten einhergehen.