Insul

Marktüberblick

Insul weist mit 2.808 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis einen deutlich über dem Kreis- (2.119 Euro) und Landesdurchschnitt (2.030 Euro) liegenden Preis auf. Die Angebotsmiete von 8,28 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreis- (7,70 Euro) und Landesdurchschnitt (8,08 Euro), bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,54 Prozent. Damit liegt Insul im unteren 11,4-Prozent-Rang aller 2.300 erfassten Orte in Rheinland-Pfalz – die Rendite ist also niedriger als bei knapp 89 Prozent der Vergleichsorte. Der Kaufpreisfaktor von 28,25 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreis- (23,75) und Landesdurchschnitt (21,16). Alle drei Kennzahlen – niedrige Rendite, hoher Kaufpreis, hoher Faktor – beschreiben denselben Sachverhalt: Der Markt in Insul ist preisdurchsetzt, die Mieten können die hohen Kaufpreise nicht voll amortisieren.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 Kilometern hat Insul die höchste Angebotsmiete und den zweithöchsten Kaufpreis. Nur Hönningen liegt mit 4,54 Prozent Rendite über Insul, während Dümpelfeld mit 5,2 Prozent die höchste Rendite aufweist – bei einem Kaufpreis von nur 1.731 Euro pro Quadratmeter, also deutlich unter dem Insuler Niveau.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Insul haben in den letzten Jahren stark schwankt. Von 5,30 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen sie auf 7,69 Euro im Jahr 2022. Im Jahr 2023 brachen sie auf 5,42 Euro ein – ein Rückgang von rund 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 2024 erholten sie sich auf 7,41 Euro, 2025 auf 8,33 Euro und 2026 auf 9,30 Euro. Der langfristige jährliche Zuwachs (CAGR) liegt bei 8,36 Prozent – ein sehr dynamischer Anstieg, der weit über dem liegt, was man von einem ländlichen Markt erwarten würde.

Der Einbruch im Jahr 2023 korrespondiert mit den Folgen der Ahr-Flutkatastrophe vom Juli 2021, bei der die Ahrbrücke zwischen den Insuler Ortsteilen einstürzte und der Ort schwer getroffen wurde. Die zeitliche Verzögerung von zwei Jahren zwischen Katastrophe und Mietpreiseinbruch könnte darauf hindeuten, dass die Immobiliebestände zunächst noch vermietet blieben, die Preise sich aber ab 2023 spürbar anpassten.

Beim Kaufpreis liegen die Daten lückenhafter vor: 2021 wurden 2.415 Euro pro Quadratmeter angeboten, 2023 bereits 3.006 Euro – ein Anstieg von rund 25 Prozent in zwei Jahren. Der jährliche Zuwachs beträgt hier 11,58 Prozent. Die Erholung der Mietpreise nach dem 2023er-Tief und der weiter steigende Kaufpreis deuten darauf hin, dass der Markt sich von der Flutkatastrophe erholt hat und die Preise wieder aufwärts tendieren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Insul hat 465 Einwohner auf einer Fläche von 5,01 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 93 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 4,7 Prozent gesunken – von 488 auf 465 Einwohner. Der tiefste Wert wurde 2021 mit 443 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl wieder bei 465.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,72 Prozent, was fünf arbeitslosen Personen entspricht. Damit ist Insul ein Ort mit sehr niedriger Arbeitslosigkeit, deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,99 Prozent (2020) und 3,99 Prozent (2015). Der allgemeine Trend zeigt einen Rückgang von über 4 Prozent im Jahr 2015 auf unter 1 Prozent im Jahr 2020, gefolgt von einem leichten Anstieg auf 1,72 Prozent im Jahr 2023.

Die Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosigkeit stehen in einem gewissen Widerspruch: Einerseits schrumpft der Ort leicht, andererseits finden fast alle Erwerbspersonen Arbeit. Das könnte darauf hindeuten, dass die Abwanderung vor allem auf natürliche Bevölkerungsbilanz (Sterbefälle über Geburten) zurückzuführen ist und nicht auf wirtschaftliche Abwanderung.

Regionale Einordnung

Insul liegt im Westen des Landkreises Ahrweiler, sieben Kilometer nördlich der Kreisstadt Adenau. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Adenau und ist durch die Landesstraße 73 sowie die Kreisstraße 25 erschlossen. Eine direkte Bahnanbindung besteht nicht mehr; die Strecke Dümpelfeld–Lissendorf ist stillgelegt.

Im Landkreis Ahrweiler, der 74 erfasste Orte umfasst, gehört Insul zu den teuersten Gemeinden. Der Kaufpreis von 2.808 Euro pro Quadratmeter liegt 32 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 2.119 Euro. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,54 Prozent ist die niedrigste unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 Kilometern. Nur Hönningen (4,54 Prozent) und Leimbach (3,57 Prozent) kommen noch nahe heran.

Im bundesweiten Vergleich liegt Insuls Kaufpreis von 2.808 Euro über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, die Miete von 8,28 Euro liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Insul ist also ein Ort, in dem die Kaufpreise über dem Bundesdurchschnitt liegen, die Mieten aber darunter – eine Konstellation, die auf eine starke Nachfrage nach Eigentum bei relativ moderater Mietnachfrage hindeutet.

Standortfaktoren

Der Kreis Ahrweiler belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 204 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 250 im unteren Mittelfeld, im Index Stärke mit Rang 192 etwas besser. Die Teilindizes Demografie (283) und Wettbewerb & Innovation (253) sind die schwächsten Bereiche. Der Index Wohlstand & Soziale Lage (162) und der Index Arbeitsmarkt (157) gehören zum besseren Drittel.

Insul selbst hat keine Hochschulen. Der Ort ist seit 2007 als Schwerpunktgemeinde im Dorferneuerungsprogramm des Landes Rheinland-Pfalz eingestuft, was auf öffentliche Fördermittel für die Infrastruktur spricht.

Touristisch ist Insul als Etappe des Ahrsteigs und am Ahr-Radweg gelegen. Das Naturdenkmal Prümer Tor (auch Insulner Schweiz genannt) und die waldreiche Umgebung ziehen Wanderer an. Diese touristische Anbindung könnte die Nachfrage nach Ferienimmobilien oder Zweitwohnungen stützen, was sich in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen niederschlagen könnte.

Die Kombination aus ländlicher Lage, fehlendem Bahnanschluss und geringer Bevölkerungsdichte spricht für einen eher ruhigen, wenig spekulativen Markt. Die hohen Preise im regionalen Vergleich könnten durch die touristische Attraktivität und die Nähe zum Naturpark Ahr-Eifel erklärt werden.