Dorsel

Marktüberblick

Dorsel ist eine kleine Ortsgemeinde im südwestlichen Landkreis Ahrweiler, Verbandsgemeinde Adenau. Der Ort liegt in der Hocheifel auf 390 m ü. NHN, etwa 80 Kilometer südlich von Köln, unmittelbar an der Landesgrenze zu Nordrhein-Westfalen. Mit 7,2 km² Fläche und 177 Einwohnern (2024) gehört Dorsel zu den kleinsten Gemeinden der Region. Die Bevölkerungsdichte beträgt 25 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Dorsel ist durch ein auffälliges Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,50 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.942 Euro je Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel. Die Bruttomietrendite beträgt 3,06 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 32,69.

Preisentwicklung

Sowohl die Mietpreis- als auch die Kaufpreisentwicklung basieren auf geschätzten Reihen. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,20 Euro je Quadratmeter (2021) auf 7,50 Euro (2025) – ein Anstieg von rund 21 Prozent in vier Jahren. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.600 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.980 Euro (2025), was einem Zuwachs von etwa 24 Prozent entspricht.

Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 4,87 Prozent für die Miete und 5,47 Prozent für den Kaufpreis. Beide Werte sind als Schätzung gekennzeichnet und unterliegen daher einer höheren Unsicherheit als amtlich erhobene Daten. Trotz des deutlichen Anstiegs liegt die Miete in Dorsel immer noch unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro je Quadratmeter.

Regionale Einordnung

Dorsel weist im regionalen Vergleich ein ungewöhnliches Preisprofil auf. Der Kaufpreis von 2.942 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.119 Euro (+39 Prozent) und auch über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro (+45 Prozent). Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5 Kilometer Entfernung hat Dorsel einen der höchsten Kaufpreise – nur Pomster liegt mit 3.339 Euro je Quadratmeter noch darüber.

Die Angebotsmiete von 7,50 Euro je Quadratmeter liegt hingegen leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 7,70 Euro und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Dorsel liegt mit einem Perzentil von 4,8 im Bundesland – das bezieht sich auf die Bruttomietrendite und bedeutet, dass die Rendite von Dorsel unter der von rund 95 Prozent aller anderen Orte in Rheinland-Pfalz liegt.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,06 Prozent. Diese gehört zu den niedrigsten im direkten Vergleich – nur Pomster (2,24 Prozent) liegt darunter. Der Kaufpreisfaktor von 32,69 ist ebenfalls einer der höchsten im Vergleich; nur Pomster übertrifft ihn mit einem Faktor von rund 45. Im Kreisdurchschnitt liegt der Kaufpreisfaktor bei 23,8.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Dorsel ist seit 2015 um 8,3 Prozent zurückgegangen – von 193 auf 177 Einwohner. Der Höchststand in der verfügbaren Reihe lag 2020 bei 213 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote betrug 2023 3,53 Prozent.

Der Landkreis Ahrweiler erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 204 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 250, im Index Wohlstand und soziale Lage auf Rang 162. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Dorsel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Dorsel liegt unmittelbar an der geplanten Trasse für den Lückenschluss der Autobahn A 1 zwischen Blankenheim und Daun, ein Infrastrukturprojekt, das die Erreichbarkeit des Ortes verändern könnte.