Kirsbach

Der Ort

Kirsbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Vulkaneifel in Rheinland-Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Kelberg. Der Ort liegt im Naturpark Vulkaneifel auf 480 m ü. NHN und umfasst eine Fläche von 3,42 km². Mit rund 80 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 23 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde ist damit eine der kleinsten im Kreis und weist eine ländlich-strukturierte Prägung auf. Die Verwaltungsaufgaben werden über die Verbandsgemeinde Kelberg wahrgenommen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.131 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,75 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,93 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,3. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Im regionalen Vergleich fällt auf: Die Angebotsmiete von 8,75 €/m² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,21 €/m² und auch über dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Der Kaufpreis von 2.131 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 1.701 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,93 % liegt jedoch unter dem Kreiswert von 5,45 % und dem Landeswert von 5,25 %. Der Kaufpreisfaktor von 20,3 liegt knapp unter dem Kreiswert von 20,5 und dem Landeswert von 21,2.

Die Kombination aus überdurchschnittlich hohen Mieten und Kaufpreisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite zeigt einen Markt, in dem die Preise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Spanne groß: Welcherath weist mit 754 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und eine Rendite von 13,05 % auf, während Meuspath mit 2.060 €/m² und 6,2 % Rendite in einer ähnlichen Preisklasse liegt wie Kirsbach, aber eine bessere Rendite bietet.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet und umfassen die Jahre 2021 bis 2025. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,80 €/m² (2021) auf 7,00 €/m² (2025), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 4,8 Prozent entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.850 €/m² (2021) auf 2.131 €/m² (2025), bei einem jährlichen Wachstum von rund 3,6 Prozent.

Die Miete wuchs also schneller als der Kaufpreis, was die Bruttomietrendite leicht verbessert hätte. Beide Reihen sind jedoch als Schätzwerte aus Inseraten zu verstehen und unterliegen der typischen Verzerrung nach oben gegenüber der tatsächlichen Verkehrsmiete bzw. dem tatsächlichen Transaktionspreis.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Aufwärtstrend: Von 78 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst auf 73 (2019) zurück, erholte sich dann wieder auf 80 (2023/2024). Dies entspricht einer Gesamtentwicklung von plus 2,6 Prozent über den Betrachtungszeitraum.

Standortfaktoren und Rahmenbedingungen

Der Landkreis Vulkaneifel erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 260 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 160 ein relativ gutes Ergebnis, während die Dynamik mit Rang 361 und Wettbewerb/Innovation mit Rang 319 die schwächsten Bereiche darstellen. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 266 ebenfalls im unteren Mittelfeld, die Demografie mit Rang 249 knapp darüber.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,41 Prozent, was über dem Wert von 2,56 Prozent im Jahr 2015 liegt. Bei einer Bevölkerung von 80 Einwohnern entspricht dies zwei Arbeitslosen; die Quote ist daher statistisch stark durch Einzelwerte verzerrt und lässt keine belastbaren Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Lage zu.

Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Kreis Vulkaneifel und gilt nicht für die einzelne Gemeinde Kirsbach. Die Datenlage für Kirsbach selbst ist begrenzt: Es liegen keine Bodenrichtwerte vor, und die sehr geringe Einwohnerzahl bedeutet, dass einzelne Immobilientransaktionen den Markt überproportional beeinflussen können.