Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Vulkaneifel ist mit 61.912 Einwohnern auf 911,7 km² der kleinste Landkreis in Rheinland-Pfalz und einer der fünf kleinsten in Deutschland. Er umfasst 109 Gemeinden und liegt im Nordwesten des Landes in der Eifel. Der Kreis gehört zur Initiative Region Trier und grenzt an Nordrhein-Westfalen, die Landkreise Euskirchen, Ahrweiler, Mayen-Koblenz, Cochem-Zell, Bernkastel-Wittlich und Eifelkreis Bitburg-Prüm.
Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.700,50 EUR/m² und damit unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 2.030 EUR/m² sowie deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². Der Kreis rangiert auf Platz 31 von 36 Kreisen in Rheinland-Pfalz nach Kaufpreis – er gehört also zu den günstigsten Regionen des Landes. Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 7,21 EUR/m² (Landesdurchschnitt: 8,08 EUR/m²). Die durchschnittliche Bruttorendite beträgt 5,45 % und liegt damit über dem Landes- und Bundesdurchschnitt von jeweils 5,1 % bzw. 5,1 %.
Die Kaufpreisentwicklung seit 2018 war volatil: Von 1.549 EUR/m² (2018) ging der Preis 2021 auf 1.492 EUR/m² zurück, stieg 2023 auf 1.763 EUR/m² und lag 2024 bei 1.617 EUR/m². Die Mieten sind dagegen kontinuierlich gestiegen, von 6,01 EUR/m² (2018) auf 7,59 EUR/m² (2024). Die Bevölkerung hat sich nach der Kreisvergrößerung 2019 von 60.646 (2019) auf 61.912 (2023) leicht erhöht.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist außergewöhnlich hoch. Die Kaufpreise reichen von 717 EUR/m² in Udler bis 2.679 EUR/m² in Kerpen (Eifel) – ein Faktor von fast 3,7. Die Mietpreise variieren zwischen 2,67 EUR/m² und 13,60 EUR/m². Die Bruttorenditen spannen sich von 2,21 % bis 13,05 %. Der Median-Kaufpreis liegt bei 1.694 EUR/m², der Median-Mietpreis bei 7,21 EUR/m², was nahe am Mittelwert liegt und auf eine relativ symmetrische Verteilung hindeutet.
Die teuersten Gemeinden sind allesamt kleine Orte: Kerpen (Eifel) mit 469 Einwohnern (2.679 EUR/m²), Hillesheim, Stadt mit 3.230 Einwohnern (2.612 EUR/m²), Uersfeld mit 688 Einwohnern (2.448 EUR/m²), Boxberg mit 205 Einwohnern (2.394 EUR/m²) und Weidenbach mit 258 Einwohnern (2.386 EUR/m²). Auffällig ist, dass die teuersten Gemeinden sehr klein sind und teilweise extreme Kaufpreisfaktoren aufweisen (Boxberg: 39,7; Uersfeld: 35,7; Kerpen: 30,5). Dies deutet auf ein sehr geringes Angebot an Immobilien in diesen Orten hin.
Die günstigsten Gemeinden liegen im südlichen und südöstlichen Teil des Kreises: Udler (717 EUR/m²), Welcherath (754 EUR/m²), Gillenfeld (762 EUR/m²). Diese Orte weisen zugleich die höchsten Renditen auf (Udler: 10,38 %, Welcherath: 13,05 %, Gillenfeld: 11,94 %), was auf ein sehr niedriges Preisniveau bei vergleichsweise stabilen Mieten hindeutet.
Die drei größten Städte – Daun (8.220 Einw.), Gerolstein (7.860 Einw.) und Hillesheim (3.230 Einw.) – liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.724 EUR/m² und 2.612 EUR/m² im oberen Mittelfeld. Daun (1.724 EUR/m²) liegt nahe dem Kreisdurchschnitt, während Hillesheim mit 2.612 EUR/m² zu den teuersten Städten zählt.
Wirtschaft, Tourismus und Infrastruktur
Die Wirtschaft des Landkreises ist durch eine überwiegend ländliche Struktur geprägt. Die Landwirtschaft spielt nur noch eine untergeordnete Rolle. Kleinere Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen sind in den Gemeinden ansässig, aber es gibt keine nennenswerte Industrie im Kreisgebiet.
Ein bedeutender Arbeitgeber ist die Bundeswehr: In Daun ist die Heinrich-Hertz-Kaserne mit dem Bataillon Elektronische Kampfführung 931 und der Auswertezentrale Elektronische Kampfführung stationiert (seit 1965). Dies verleiht der Kreisstadt eine besondere Funktion als Garnisonsstadt.
Der Tourismus ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Der Landkreis ist Teil des Nationalen Geoparks Vulkaneifel (UNESCO Global Geopark), der die vulkanischen Besonderheiten der Region erschließt. Die Deutsche Vulkanstraße verbindet 39 geologische und kulturhistorische Sehenswürdigkeiten. Der Eifelsteif, einer der längsten Fernwanderwege Deutschlands, durchquert den Landkreis. Schalkenmehren ist ein staatlich anerkannter Erholungsort mit dem Schalkenmehrener Maar als beliebtem Badesee. Die Dauner Maare – drei unmittelbar aneinandergrenzende wassergefüllte Maare südöstlich von Daun – sind ein zentrales Touristenziel.
Daun ist als staatlich anerkannter heilklimatischer Kurort und Kneippkurort ausgewiesen. Die Besucherzahlen im Kurtourismus sind seit den 2000er-Jahren rückläufig. Unter dem Titel "Gesundland Vulkaneifel" sollen überregionale Kooperationen gegenzusteuern versuchen.
In Schalkenmehren befindet sich die Suchtklinik in der Altburg, die seit 1991 mit einer Erfolgsquote bis zu 50 % arbeitet. Auf dem Hohen List bei Schalkenmehren steht die Sternwarte Hoher List, die zur Universität Bonn gehört.
Der Landkreis war im Sommer 2021 erheblich vom Hochwasser betroffen, was zusätzliche Belastungen für die lokale Wirtschaft und Infrastruktur bedeutete.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis wird in Nord-Süd-Richtung von der Eifelstrecke Köln–Trier durchzogen, die 1870/71 eröffnet wurde. An ihr befinden sich in Gerolstein und Jünkerath Regional-Express-Bahnhöfe, an denen der RE/RB 22 (Eifel-Express) im 60-Minuten-Takt verkehrt. In Lissendorf und Oberbettingen-Hillesheim gibt es Regionalbahn-Haltepunkte. Bonn Hauptbahnhof und Koblenz Hauptbahnhof sind die nächstgelegenen ICE-Fernbahnhöfe. Die Strecke ist großenteils eingleisig und nicht elektrifiziert.
Das übrige Schienennetz ist weitgehend stillgelegt: Die Maare-Mosel-Bahn wurde 1988, die Eifelquerbahn 1991 eingestellt. Auf der ehemaligen Trasse der Maare-Mosel-Bahn verläuft heute der Maare-Mosel-Radweg. Die Stilllegung des Schienenverkehrs in weiten Teilen des Kreises hat die Abhängigkeit vom Auto verstärkt.
Im Straßenverkehr wird das östliche Kreisgebiet von der A 1 (Trier–Köln) und der A 48 (Trier–Koblenz) berührt. Die A 1 wird im Rahmen des Lückenschlusses in der Eifel um die zukünftigen Anschlussstellen "Adenau" und "Kelberg" ergänzt, was die Erreichbarkeit des östlichen Kreisgebiets verbessern wird. Die Bundesstraßen B 257, B 410 und B 421 durchziehen das Kreisgebiet.
Die nächstgelegenen internationalen Flughäfen sind der Flughafen Köln/Bonn und der Flughafen Luxemburg. Im Kreisgebiet selbst gibt es den Flugplatz Schalkenmehren für Motor- und Segelflugzeuge sowie den Flugplatz Dahlemer Binz und den Flugplatz Bitburg in der Nachbarschaft.
Entwicklung und Ausblick
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Vulkaneifel auf Rang 260 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 361, während der Wohlstand mit Rang 160 das relativ beste Ergebnis liefert. In den Bereichen Arbeitsmarkt (Rang 266), Demografie (Rang 249), Wettbewerb/Innovation (Rang 319) und Stärke (Rang 220) liegt der Kreis im unteren Mittelfeld.
Die Bevölkerungsentwicklung zeigt seit der Kreisvergrößerung 2019 eine leichte Zunahme von 60.646 (2019) auf 61.912 (2023). In den 1990er-Jahren erhielt der Landkreis durch die Ansiedlung von 3.965 Spätaussiedlern (insbesondere Russlanddeutschen) einen demografischen Impuls – er nahm damit die meisten Spätaussiedler im damaligen Regierungsbezirk Trier auf.
Die Immobilienpreise haben sich seit 2018 entwickelt: Der Kaufpreis stieg von 1.549 EUR/m² (2018) auf 1.763 EUR/m² (2023), fiel 2024 auf 1.617 EUR/m² und zeigt in den geschätzten Werten für 2025 (1.927 EUR/m²) und 2026 (2.294 EUR/m²) einen deutlichen Anstieg. Die Mieten sind kontinuierlich von 6,01 EUR/m² (2018) auf 7,59 EUR/m² (2024) gestiegen und werden für 2025 auf 8,00 EUR/m² und 2026 auf 8,74 EUR/m² geschätzt.
Die extreme Spreizung der Preise innerhalb des Kreises – von 717 EUR/m² in Udler bis 2.679 EUR/m² in Kerpen (Eifel) – macht eine pauschale Kreisbewertung schwierig. Während die kleinen, abgelegenen Gemeinden wie Kerpen (Eifel), Uersfeld und Boxberg durch sehr hohe Kaufpreise und niedrige Renditen auffallen, bieten die südlichen Gemeinden wie Udler, Welcherath und Gillenfeld deutlich günstigere Einstiegspreise bei hohen Renditen. Die drei größeren Städte Daun, Gerolstein und Hillesheim liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.724 und 2.612 EUR/m² im oberen Mittelfeld und bieten eine ausgewogenere Preis-Miet-Relation.