Birgel

Marktüberblick

Birgel ist eine kleine Gemeinde im Vulkaneifel-Kreis in Rheinland-Pfalz mit 456 Einwohnern auf 6,52 km². Die Gemeinde gehört zu den kleinsten Siedlungen im Kreis und liegt in einer ländlichen Struktur, die durch geringe Bevölkerungsdichte (70 Einwohner je km²) und eine Bevölkerungszahl gekennzeichnet ist, die in den letzten Jahren zwischen 435 und 456 schwankt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Vulkaneifel-Kreis weist im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 260 von rund 400 deutschen Kreisen auf, mit besonders schwachen Werten im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 319) sowie Dynamik (Rang 361). Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 160 deutlich besser – ein Hinweis auf eine Struktur, in der bestehende Vermögenswerte höher gewichtet werden als Wachstumsdynamik.

Preisniveau und Entwicklung

Der Birgeler Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Preisgefälle zu allen Vergleichsebenen. Die Angebotsmiete liegt bei 6,42 €/m² und damit unter dem Kreisdurchschnitt (7,21 €/m²), dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.318 €/m² liegt ebenfalls deutlich unter allen Vergleichswerten: Kreis 1.700 €/m², Landesdurchschnitt 2.030 €/m², Bundesdurchschnitt 2.409 €/m².

Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,11 und liegt damit unter dem Kreiswert von 20,47, dem Landeswert von 21,16 und dem Bundesdurchschnitt. Ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete günstiger ist – Birgel ist damit preislich attraktiver als die Vergleichsräume.

Die Bruttomietrendite von 5,85 % liegt über dem Kreisdurchschnitt (5,45 %), dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Birgel gehört mit einem Perzentilrang von 73 im Bundesland zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen. Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite – ein typisches Merkmal ländlicher Märkte in strukturschwächeren Regionen.

Die Zeitreihe zeigt eine volatile Mietpreisentwicklung: Nach 7,91 €/m² im Jahr 2020 folgte ein Einbruch auf 5,00 €/m² 2021, eine Erholung auf 6,32 €/m² 2022, ein weiterer Rückgang auf 5,42 €/m² 2024 und ein Anstieg auf 7,69 €/m² 2025. Die Kaufpreise liegen in der Zeitreihe erst ab 2023 vor und zeigen einen Anstieg von 1.122 €/m² (2023) auf 1.417 €/m² (2025). Der CAGR der Kaufpreise beträgt 12,39 %, während der Mietpreis-CAGR bei -0,56 % liegt – die Kaufpreise entwickeln sich also deutlich dynamischer als die Mieten.

Die aktuellen Marktwerte (Miete 6,42 €/m², Kauf 1.318 €/m²) liegen unter den letzten Werten der Zeitreihe (Miete 7,69 €/m², Kauf 1.417 €/m², beide 2025). Dieser Unterschied zeigt, dass die Zeitreihenwerte nicht mit den aktuellen Angebotswerten identisch sind und unterschiedliche Erhebungsgrundlagen haben können.

Regionale Einordnung

Birgel liegt in der unteren Preisklasse aller Nachbarorte im Umkreis. Von den acht erfassten Nachbargemeinden hat Birgel die niedrigste Angebotsmiete (6,42 €/m²) und den niedrigsten Angebotskaufpreis (1.318 €/m²). Der nächstgelegene Ort, Lissendorf (1,4 km), liegt mit 7,62 €/m² Miete und 1.631 €/m² Kauf deutlich darüber. Auch Jünkerath (3,5 km) mit 7,63 €/m² Miete und 1.525 €/m² Kauf übertrifft Birgel in beiden Kennzahlen. Selbst der vergleichsweise günstige Nachbarort Wiesbaum (4,1 km) liegt mit 7,21 €/m² Miete und 1.447 €/m² Kauf über Birgel.

Die Bruttomietrendite von 5,85 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn: höher als Gönnersdorf (4,92 %), Schüller (4,65 %) und Oberbettingen (5,02 %), aber niedriger als Feusdorf (6,10 %), Jünkerath (6,01 %) und Wiesbaum (5,98 %). Der hohe Renditevorteil gegenüber dem Landes- und Bundesdurchschnitt ist also nicht einzigartig zu Birgel, sondern entspricht dem Muster der gesamten Vulkaneifel-Region.

Die Arbeitslosenquote von 3,19 % (2023) ist absolut mit 9 arbeitslosen Personen gering. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt ein leichtes Wachstum: Von 449 Einwohnern (2019) auf 456 (2024), was einer Zunahme von 1,56 % entspricht. Der stärkste Rückgang trat 2021 mit 435 Einwohnern auf, gefolgt von einer stabilen Erholung bis 2023/2024.

Standortfaktoren

Der Vulkaneifel-Kreis wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 260 von rund 400 deutschen Kreisen eingeordnet. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 160 im oberen Drittel, während die Dynamik mit Rang 361 und Wettbewerb/Innovation mit Rang 319 die schwächsten Bereiche sind. Der Arbeitsmarkt rangiert mit 266 im unteren Mittelfeld, die Demografie mit 249 ebenfalls darunter.

Diese Struktur korrespondiert mit dem Immobilienmarkt: Niedrige Kaufpreise und hohe Mietrenditen entsprechen den schwachen Dynamik- und Innovationswerten des Kreises. Birgel selbst hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen nach Studierenden ausschließt. Bodenrichtwerte sind für Birgel nicht verfügbar.