Basberg

Ort und Marktgrundlagen

Basberg ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Vulkaneifel, Rheinland-Pfalz, mit 80 Einwohnern auf einer Fläche von 2,32 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Gerolstein und liegt im Naturpark Vulkaneifel am Fuß des Katzenbergs. Mit 34 Einwohnern je km² ist Basberg deutlich dünner besiedelt als der Kreisdurchschnitt von 65 Einwohnern je km². Der Ort wurde erstmals 1262 urkundlich erwähnt und gewann 2017 den Landeswettbewerb „Unser Dorf hat Zukunft“ in der Hauptklasse mit Gold.

Der lokale Immobilienmarkt wird von Angebotswerten aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Aktuelle Marktkennzahlen

Der Angebotskaufpreis in Basberg liegt bei 2.190 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,40 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,05 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,66.

Der Kaufpreis von 2.190 Euro je Quadratmeter ist der höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,8 km. Der nächstgelegene Nachbarort Oberbettingen (1,6 km) liegt mit 1.770 Euro je Quadratmeter um 420 Euro niedriger. Selbst Hillesheim, die nächstgrößere Stadt im Kreis mit 2.612 Euro je Quadratmeter, weist zwar einen höheren Preis aus, doch ist sie mit 4,7 km Entfernung und städtischer Struktur kein direkter Vergleichsmaßstab.

Die niedrige Bruttomietrendite von 4,05 Prozent steht im direkten Zusammenhang mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis: Die Miete liegt mit 7,40 Euro zwar knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,21 Euro, doch der Kaufpreis übersteigt den Kreiswert von 1.700 Euro um 29 Prozent. Daraus ergibt sich eine Rendite, die 1,40 Prozentpunkte unter dem Kreisdurchschnitt von 5,45 Prozent liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 24,66 bedeutet, dass das 24,66-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Dieser Wert liegt über dem Kreisdurchschnitt von 20,47 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Bei einem solchen Verhältnis von Kaufpreis zu Miete orientiert sich der Markt stärker an anderen Faktoren als an der aktuellen Mietertragslage.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Jahresentwicklung (CAGR) der Miete beträgt 4,11 Prozent, die des Kaufpreises 6,54 Prozent – beide Werte beziehen sich auf den Zeitraum 2021 bis 2025.

Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,30 Euro je Quadratmeter (2021) auf 7,40 Euro (2025). Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.700 Euro (2021) auf 2.190 Euro (2025). Der Kaufpreis ist damit in vier Jahren um 490 Euro je Quadratmeter, also rund 29 Prozent, gestiegen. Die Miete legte im selben Zeitraum um 1,10 Euro je Quadratmeter, also rund 17 Prozent, zu.

Die unterschiedliche Entwicklungsgeschwindigkeit – der Kaufpreis steigt deutlich schneller als die Miete – treibt die Bruttomietrendite weiter nach unten. Dieser Trend ist in der Datenlage sichtbar, stellt aber keine Prognose dar.

Regionale Einordnung

Basberg liegt mit 7,40 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,21 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.190 Euro je Quadratmeter übersteigt den Kreisdurchschnitt von 1.700 Euro deutlich, liegt aber unter dem Landeswert von 2.030 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,8 km weist Basberg den höchsten Angebotskaufpreis auf. Die Miete liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn: nur Gönnersdorf (7,77 Euro) und Lissendorf (7,62 Euro) liegen höher, während Steffeln (5,78 Euro) und Kalenborn-Scheuern (5,69 Euro) deutlich niedrigere Werte ausweisen.

Die Bruttomietrendite von 4,05 Prozent ist die niedrigste unter den Nachbarorten mit verfügbaren Daten. Nur Hillesheim (3,77 Prozent) und Kalenborn-Scheuern (3,84 Prozent) liegen darunter. Duppach weist mit 6,92 Prozent die höchste Rendite auf – bei einem Kaufpreis von nur 1.283 Euro je Quadratmeter.

Auf Landesebene liegt Basberg bei der Bruttomietrendite im unteren Viertel (Perzentilrang 25,04 von 2.300 Orten in Rheinland-Pfalz).

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Basberg betrug 80 Einwohner im Jahr 2024. Seit dem Höchstwert von 90 Einwohnern im Jahr 2021 ist die Bevölkerung um 11 Personen, also 12,2 Prozent, zurückgegangen. Der Rückgang seit Beginn der verfügbaren Reihe (83 Einwohner im Jahr 2019) beträgt 3,6 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,89 Prozent, was einem einzelnen arbeitslosen Menschen entspricht. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der typische Kreis- und Landesdurchschnitt und spiegelt die Struktur einer sehr kleinen ländlichen Gemeinde wider, in der eine Person bereits einen signifikanten prozentualen Anteil ausmacht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Vulkaneifel, in dem Basberg liegt, mit dem Gesamtindex auf Platz 260 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Kreis liegt damit im unteren Mittelfeld. Besonders schwach ist der Index für Dynamik (Rang 361) und Wettbewerb/Innovation (Rang 319). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 160 deutlich besser. Keine dieser Bewertungen gilt für Basberg allein, sondern für den gesamten Kreis.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist landwirtschaftlich und dörflich geprägt, was sich auch im Wappen widerspiegelt (drei Ähren auf grünem Bogenschildfuß für den Katzenberg).