Hillesheim, Stadt

Überblick

Hillesheim, Stadt, liegt im Kreis Vulkaneifel in Rheinland-Pfalz auf einer Fläche von 20,62 km² und hat 3.230 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 157 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort befindet sich im Herzen der Vulkaneifel, einer Region, die durch aktive Vulkanlandschaften und Maare geprägt ist und als Tourismusmagnet dient. Diese geografische Lage prägt die Immobilienmärkte des Ortes maßgeblich.

Aktuelle Marktlage

Die Angebotsmiete in Hillesheim liegt bei 8,20 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.612 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,77 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,53.

Im Vergleich zum Kreis Vulkaneifel, der im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 7,21 Euro und einen Angebotskaufpreis von 1.700 Euro pro Quadratmeter aufweist, liegt Hillesheim bei beiden Kennzahlen deutlich über dem Mittel. Auch im Landesvergleich mit Rheinland-Pfalz (Miete: 8,08 Euro, Kaufpreis: 2.030 Euro) übertrifft Hillesheim die Durchschnittswerte. Im Mietpreis-Perzentil des Bundeslandes belegt Hillesheim Platz 17,06 – nur etwa 17 Prozent der ortsähnlichen Gemeinden in Rheinland-Pfalz weisen niedrigere Angebotsmieten auf.

Die Bruttomietrendite von 3,77 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,45 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,53 ist ebenfalls deutlich höher als im Kreis (20,47) und im Land (21,16). Diese Kombination aus hohen Preisen und niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, der weniger von Investoren als von Eigennutzern und Zweitwohnungskäufern geprägt sein könnte.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeuten könnten.

Bei den Mietpreisen wechseln sich hohe und niedrige Werte ab: 9,64 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018, gefolgt von einem Tief von 5,94 Euro im Jahr 2019. Von 2020 bis 2023 pendelte sich die Miete zwischen 7,29 und 9,17 Euro ein, bevor sie 2024 mit 8,20 Euro und 2026 mit 7,94 Euro wieder absank. Die jährliche Veränderung (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt -2,40 Prozent.

Noch ausgeprägter sind die Schwankungen bei den Kaufpreisen. Nach 1.288 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis 2020 auf über 3.000 Euro, fiel 2022 auf 2.700 Euro, stieg 2023 auf einen Höchstwert von 4.053 Euro, sank 2024 auf 3.442 Euro, fiel 2025 auf 2.090 Euro und stieg 2026 wieder auf 3.951 Euro. Die jährliche Veränderung (CAGR) beträgt hier +15,04 Prozent.

Die extremen jährlichen Schwankungen bei den Kaufpreisen – von unter 1.300 Euro auf über 4.000 Euro – können auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeuten, wo einzelne Verkäufe den Jahresdurchschnitt stark beeinflussen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die negative Mietentwicklung (CAGR -2,40 %) bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen (CAGR +15,04 %) verstärkt den Druck auf die Bruttomietrendite.

Regionale Einordnung

Die Nachbarorte im Umkreis von bis zu 5 Kilometern verdeutlichen die besondere Position Hillesheims im lokalen Markt.

Mit einem Angebotskaufpreis von 2.612 Euro pro Quadratmeter liegt Hillesheim deutlich über den meisten Nachbarn: Berndorf (1.379 Euro), Walsdorf (1.305 Euro), Oberbettingen (1.770 Euro), Dohm-Lammersdorf (1.227 Euro), Rockeskyll (1.338 Euro), Basberg (2.190 Euro) und Birgel (1.318 Euro). Nur Kerpen (Eifel) mit 2.679 Euro pro Quadratmeter liegt auf ähnlichem Niveau.

Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte liegen durchweg höher als in Hillesheim: Berndorf (5,72 %), Walsdorf (6,92 %), Oberbettingen (5,02 %), Dohm-Lammersdorf (8,38 %), Rockeskyll (7,24 %), Basberg (4,05 %) und Birgel (5,85 %). Kerpen (Eifel) weist mit 3,27 % sogar eine noch niedrigere Rendite auf als Hillesheim.

Diese Gegenüberstellung zeigt, dass Hillesheim zu den teuersten Orten im unmittelbaren Umland gehört, ohne dass die Mieten proportional mitsteigen. Die niedrige Rendite ist also primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, nicht auf niedrige Mietniveaus. Die Angebotsmiete von 8,20 Euro liegt zwar über den meisten Nachbarn, aber unter Dohm-Lammersdorf (8,57 Euro) und leicht über Rockeskyll (8,07 Euro).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Hillesheims ist in den letzten Jahren stabil geblieben: 3.235 Einwohner im Jahr 2019, 3.210 im Jahr 2020, 3.209 im Jahr 2021, 3.240 im Jahr 2022, 3.230 im Jahr 2023 und 3.230 im Jahr 2024. Die Gesamtentwicklung seit 2019 beträgt -0,15 Prozent, also praktisch null.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,7 Prozent (67 von 1.000 Erwerbspersonen). Im Zeitverlauf von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 5,8 Prozent (2022) und 8,5 Prozent (2017). Die aktuelle Quote von 6,7 Prozent liegt damit im unteren bis mittleren Bereich des beobachteten Zeitraums.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Vulkaneifel, auf den sich die Ränge beziehen, auf Rang 260 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 361 im unteren Drittel, im Index Stärke auf Rang 220 im Mittelfeld. Im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 160 das obere Drittel. Diese Werte geben Aufschluss über die wirtschaftliche und demografische Perspektive des Standorts, beziehen sich aber auf den gesamten Kreis und nicht auf die einzelne Gemeinde Hillesheim.