Duppach

Standort und Rahmenbedingungen

Duppach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Vulkaneifel in Rheinland-Pfalz mit 275 Einwohnern auf einer Fläche von 10,28 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Gerolstein, deren Verwaltungssitz sowie die Städte Hillesheim und Prüm liegen jeweils etwa 10 bis 13 km entfernt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine der kleinsten und dünnst besiedelten Gemeinden der Region. Die Höhenlage des Ortskerns beträgt 461 m ü. NHN, die Gemarkung erstreckt sich zwischen 400 und 600 m. Die wirtschaftliche Struktur ist ländlich geprägt; am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Kreis Vulkaneifel rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamt-Rang 260 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel, mit besonders schwachen Werten beim Dynamik-Index (Rang 361) und beim Wettbewerb und Innovation (Rang 319). Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 160 deutlich besser.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Duppach liegt bei 1.283 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt er deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Vulkaneifel (1.700 €/m²) und unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,46 — ein Wert, der sowohl unter dem Kreiswert von 20,47 als auch unter dem Landeswert von 21,16 liegt. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre der Jahresmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken; ein niedriger Faktor geht bei gleichbleibender Miete mit einer höheren Bruttomietrendite einher.

Die Angebotsmiete beträgt 7,40 €/m². Sie liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (7,21 €/m²) und unter dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²). Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und einer Miete auf Kreisdurchschnittsniveau führt zu einer Bruttomietrendite von 6,92 %. Dieser Wert liegt im 86. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz — Duppach gehört damit zu den renditestärksten Orten im Bundesland.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit 1.283 €/m² liegt Duppach unter sieben von acht aufgeführten Nachbarn, nur Steffeln weist mit 1.119 €/m² einen noch niedrigeren Angebotskaufpreis aus. Die Miete von 7,40 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite von 5,69 €/m² in Kalenborn-Scheuern bis 9,28 €/m² in Büdesheim). Die Rendite von 6,92 % ist die höchste aller aufgeführten Nachbarorte und resultiert aus der Kombination eines unterdurchschnittlichen Kaufpreises mit einer überdurchschnittlichen Miete.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine erhebliche Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,05 €/m² (2021) über 6,00 €/m² (2022) auf 8,44 €/m² (2023) — ein Anstieg von rund 41 % zwischen dem Tiefstwert 2022 und dem Höchstwert 2023. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.131 €/m² (2022) auf 1.696 €/m² (2023), fiel dann aber 2024 auf 1.112 €/m² zurück. Bei einer so kleinen Gemeinde mit wenigen transaktionsfähigen Objekten können einzelne Inserate oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren.

Die aktuelle Angebotsmiete von 7,40 €/m² liegt zwischen dem 2021er- und dem 2023er-Wert, der aktuelle Kaufpreis von 1.283 €/m² bewegt sich ebenfalls im Bereich der Vorjahre. Die hohe Volatilität in den Zeitreihen bedeutet, dass einzelne Jahreswerte nicht als Trend interpretiert werden sollten. Die CAGR-Werte von 9,41 % für die Miete und -0,85 % für den Kaufpreis über die kurzen Reihen sind statistisch kaum aussagekräftig.

Die Arbeitslosenquote in Duppach lag 2023 bei 0 %, nachdem sie 2022 noch bei 0,57 % gelegen hatte. Dieser Wert ist auf die kleine Bevölkerungszahl zurückzuführen: Bei 275 Einwohnern kann eine einzige arbeitslose Person die Quote bereits um fast einen Prozentpunkt nach oben treiben. Die Quote ist kein verlässlicher Indikator für die wirtschaftliche Lage.

Demografie und lokale Attraktivität

Die Bevölkerung von Duppach ist seit 2019 rückläufig: Von 287 Einwohnern (2019) auf 275 (2024) entspricht dies einem Rückgang von 4,18 %. Der Tiefststand wurde 2022 mit 271 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl auf dem Niveau von 275. Der langfristige Trend ist eindeutig: 1950 lebten noch 409 Menschen in Duppach, 2010 waren es 287 — der Rückgang über 74 Jahre beträgt rund 30 %.

Die Bevölkerungsentwicklung geht einher mit den niedrigen Kaufpreisen: In Gemeinden mit schrumpfender Bevölkerung ist das Angebot an Wohnraum im Verhältnis zur Nachfrage tendenziell größer, was sich in niedrigeren Preisen widerspiegeln kann. Dass die Kaufpreise dennoch schwanken, liegt an der geringen Anzahl verfügbarer Objekte und der Tatsache, dass es sich bei den vorliegenden Werten um Angebotswerte handelt, nicht um transaktierte Preise.

Duppach verfügt über touristische Infrastruktur, die die lokale Attraktivität stützt: Im Ortsteil Weiermühle werden seit 2002 archäologische Funde einer römischen Villa und von Grabdenkmälern erforscht, ein Info-Zentrum und ein Nachbau eines römischen Speichergebäudes sind vor Ort. Der Duppacher Sauerbrunnen (in der Eifel „Drees“ genannt), das trockengelegte Maar, die Erlebnisschmiede und Wanderwege bieten Naherholungsmöglichkeiten. Diese Faktoren könnten den Markt für Ferienimmobilien oder Zweitwohnungen beeinflussen, sind aber in den aggregierten Marktdaten nicht separat ausgewiesen.