Schwirzheim

Marktüberblick: Niedrige Preise, überdurchschnittliche Rendite

Schwirzheim liegt im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz und umfasst eine Fläche von 13,68 km² bei rund 455 Einwohnern. Der Ort gehört zu den ländlichen Gemeinden der Westeifel, die durch geringe Bevölkerungsdichte (33 Einwohner pro km²) und eine dezentrale Siedlungsstruktur geprägt sind.

Auf dem deutschen Immobilienmarkt positioniert sich Schwirzheim im unteren Preissegment. Die Angebotsmiete liegt bei 6,94 Euro pro Quadratmeter und damit rund 22 % unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Auch im Landesvergleich mit Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und im Kreisvergleich (8,15 Euro) liegt Schwirzheim deutlich unter dem Mittel. Der Angebotskaufpreis von 1.450 Euro pro Quadratmeter unterliegt dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro um etwa 35 % und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro um rund 40 %.

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,74 %. Diese liegt über dem Kreiswert (4,81 %), dem Landeswert (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang der Orte in Rheinland-Pfalz belegt Schwirzheim damit den 71. Platz — die Rendite ist höher als bei etwa 71 % der vergleichbaren Orte im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 17,41 liegt unter dem Kreiswert von 23,64 und dem Landeswert von 21,16, was die relative Günstigkeit der Kaufpreise im regionalen Kontext bestätigt.

Preis- und Mietentwicklung: Nachholbedarf der Eifel

Die Mietentwicklung in Schwirzheim zeigt einen deutlichen Anstieg von 5,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 6,94 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 3,43 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2020 (3,78 Euro) und 2021 (7,45 Euro), gefolgt von einer leichten Korrektur in den Folgejahren auf 6,33 Euro im Jahr 2025.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzte Zeitreihe ausgewiesen und umfasst den Zeitraum von 2021 bis 2025. Demnach stieg der Kaufpreis von 1.200 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.450 Euro im Jahr 2025, was einem CAGR von 4,84 % entspricht. Die Kaufpreise liegen damit seit 2021 kontinuierlich über dem Vorjahresniveau, mit einer leichten Einbuße 2023 (1.300 Euro) gegenüber 2022 (1.350 Euro).

Miet- und Kaufpreise liegen in Schwirzheim deutlich unter den jeweiligen Durchschnittswerten von Kreis, Bundesland und Bundesrepublik. Die angebotenen Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität in der Eifel

Die Bevölkerung von Schwirzheim ist zwischen 2015 und 2024 von 430 auf 455 Einwohner gewachsen, was einem Anstieg von 5,8 % entspricht. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Höchststand von 461 Einwohnern im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 442 im Jahr 2019, bevor ab 2020 wieder ein leichter Zuzug zu verzeichnen war. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 455.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,83 % (Stand 2023), was fünf arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf ist die Quote von 2,78 % im Jahr 2015 auf einen Tiefststand von 1,1 % im Jahr 2022 gesunken, bevor sie 2023 wieder auf 1,83 % anstieg. Die niedrige Arbeitslosigkeit entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in der Eifel, in denen viele Einwohner in umliegenden Städten oder in der Landwirtschaft tätig sind.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Dynamikpotenzial

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Eifelkreis Bitburg-Prüm, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, mit dem Gesamtrang 212 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Kreis liegt damit im unteren Mittelfeld. Besonders gut abgeschnitten ist der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 79, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 262 deutlich schwächer, was den ländlichen Charakter der Region widerspiegelt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Dies ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch und bedeutet, dass keine studentische Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell vorhanden ist. Der Wohnungsmarkt wird daher primär von Einheimischen und Zuzüglern aus der Region getragen.

Für Schwirzheim liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für kleine ländliche Gemeinden üblich ist, da keine flächendeckende Bewertung erfolgt.

Regionale Einordnung: Mittleres Segment im Nachbarschaftsvergleich

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 km zeigt Schwirzheim ein sehr unterschiedliches Bild. Die Angebotsmiete von 6,94 Euro liegt unter der von Büdesheim (9,28 Euro), Weinsheim (9,30 Euro) und Olzheim (8,90 Euro), aber über der von Kalenborn-Scheuern (5,69 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Schwirzheim mit 1.450 Euro pro Quadratmeter deutlich über Fleringen (774 Euro) und Duppach (1.283 Euro), aber unter Kleinlangenfeld (2.405 Euro) und Wallersheim (1.777 Euro). Die große Spannbreite der Kaufpreise in der Nachbarschaft — von 774 bis 2.405 Euro — zeigt die starke Heterogenität des ländlichen Marktes in der Eifel.

Die Bruttomietrendite von 5,74 % liegt über der von Wallersheim (4,75 %), Kleinlangenfeld (4,07 %) und Kalenborn-Scheuern (3,84 %), aber unter der von Fleringen (12,05 %), Duppach (6,92 %) und Weinsheim (6,73 %). Die extrem hohe Rendite in Fleringen korrespondiert mit dem sehr niedrigen Kaufpreis von 774 Euro pro Quadratmeter und ist als Ausreißer zu werten.

Schwirzheim positioniert sich damit im mittleren bis unteren Segment der Nachbargemeinden — sowohl bei den Preisen als auch bei den Renditen.