Winterspelt

Marktüberblick

Winterspelt ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit 854 Einwohnern auf 25,6 km² Fläche. Die Gemeinde umfasst zehn Ortsteile und liegt in der Schnee-Eifel nahe der deutsch-belgischen Grenze. Mit einer Bevölkerungsdichte von 33 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine der dünnstbesiedelten Gemeinden der Region. Am Ort bestehen keine Hochschulen; Bodenrichtwerte sind nicht verfügbar.

Preisniveau und Rendite

Der Immobilienmarkt in Winterspelt zeichnet sich durch deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise aus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.015 € je m² und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.245 €/m² und unter der Hälfte des Bundesdurchschnitts von 2.409 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,69 – im Vergleich dazu liegen 23,64 im Kreis und 21,16 in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Winterspelt etwa das 8,7-Fache der Monatskaltmiete beträgt, während er im Kreisdurchschnitt das 23,6-Fache beträgt.

Die Angebotsmiete liegt bei 9,74 €/m² und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt (8,15 €/m²) als auch den Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Die Bruttomietrendite von 11,51 % liegt im 98. Perzentil von 2.300 Orten in Rheinland-Pfalz – sie gehört damit zu den höchsten im Bundesland. Diese extreme Rendite ist keine Folge überdurchschnittlicher Mieten, sondern resultiert aus den überdurchschnittlich niedrigen Kaufpreisen.

Im regionalen Vergleich liegen die Kaufpreise in Winterspelt unter denen aller acht benachbarten Orte. Der nächstgelegene Nachbarort Großlangenfeld (2,8 km) weist mit 1.278 €/m² bereits 26 % höhere Kaufpreise auf. Winterscheid (3,2 km) liegt mit 2.860 €/m² mehr als doppelt so hoch. Die Mieten variieren in der Nachbarschaft stärker: Winterscheid verlangt 13,19 €/m², Heckhuscheid nur 6,50 €/m². Winterspelt liegt mit 9,74 €/m² über dem Niveau der meisten Nachbarorte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine ungewöhnliche Dynamik. Von 2021 bis 2022 stieg die Angebotsmiete von 8,00 auf 8,56 €/m² (+7 %), fiel 2023 leicht auf 8,12 €/m² und sprang 2024 auf 16,55 €/m² – ein Anstieg von über 100 %. Dieser Wert ist ein deutlicher Ausreißer und korrigierte sich 2025 auf 9,39 €/m² und 2026 auf 9,47 €/m² zurück. Der CAGR-Wert von 3,43 % für die Miete wird durch diesen 2024-Ausreißer verzerrt.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2022 vor (1.016 €/m²), sodass keine Entwicklungslinie abgebildet werden kann. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Winterspelt ging von 840 Einwohnern (2015) auf 805 (2018) zurück, erholte sich dann auf 854 (2023/2024). Insgesamt entspricht dies einem Anstieg von 1,67 % seit Beginn der Reihe. Die Gemeinde hat also einen leichten Bevölkerungszuwachs verzeichnet, nachdem sie in der Mitte des Zeitraums Einbußen erlitten hatte.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 0,09 %, stieg bis 2022 auf 1,61 % und lag 2023 bei 1,25 %. Die absoluten Zahlen sind gering – 2023 waren nur 7 Personen arbeitslos gemeldet. Die niedrige Quote spiegelt die Struktur einer ländlichen Gemeinde wider, in der viele Einwohner pendeln oder im informellen Sektor tätig sind.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Eifelkreis Bitburg-Prüm Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Position im Arbeitsmarkt (Rang 284) und in der sozialen Lage (Rang 262). Positiv fällt der Dynamik-Index aus (Rang 79), was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Standortfaktor „Wettbewerb und Innovation“ liegt mit Rang 189 im Mittelfeld.

Ein wichtiger Infrastrukturvorteil ist die Anschlussstelle Winterspelt an der A60, die erste nach der deutsch-belgischen Grenze. Diese Verkehrsanbindung könnte für Pendler und die wirtschaftliche Entwicklung relevant sein. Die Gemeinde liegt in der Schnee-Eifel, einer Region mit geringerer wirtschaftlicher Dichte als das übrige Rheinland-Pfalz.

Fazit

Winterspelt bildet im regionalen Vergleich ein eigenständiges Profil: Die Kaufpreise liegen unter denen aller acht benachbarten Orte, während die Mieten über dem Niveau der meisten Nachbarorte liegen. Die Bruttomietrendite von 11,51 % ist die höchste im gesamten Bundesland und übertrifft den Kreisdurchschnitt (4,81 %) um das Mehrfache. Dieses Muster – niedrige Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mieten – erzeugt eine überdurchschnittliche Rendite, die im Kreis und im Bundesland ohne Vergleich ist.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, überdurchschnittlichen Mieten und einer stabilen bis leicht wachsenden Bevölkerung macht Winterspelt zu einem der preiswertesten Immobilienmärkte in Rheinland-Pfalz. Die extrem hohe Rendite ist jedoch nicht als Anlageempfehlung zu verstehen, sondern beschreibt die aktuelle Marktsituation aus Angebotswerten.