Kesfeld

Ort und Struktur

Kesfeld ist eine kleine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz, die zur Verbandsgemeinde Arzfeld gehört. Mit 4,5 km² Fläche und 75 Einwohnern (Stand 2024) liegt die Bevölkerungsdichte bei 17 Einwohnern je km². Die Gemeinde liegt in der Westeifel, etwa 8 km südlich von Pronsfeld, nur wenige Kilometer östlich der Staatsgrenzen zu Luxemburg und Belgien. Das Gemeindegebiet wird zu 85,6 % landwirtschaftlich genutzt, 9,8 % sind von Wald bestanden. Kesfeld ist eine landwirtschaftlich geprägte Wohngemeinde, deren Ortszentrum abseits größerer Durchgangsstraßen liegt. Eine vereinzelte Busanbindung besteht über die VRT-Buslinie 474 nach Herzfeld und Reiff.

Die vorliegenden Immobilienkennzahlen basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bei einer Gemeinde dieser Größe systembedingt ist.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete in Kesfeld liegt bei 5 Euro je Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Mit diesem Wert liegt Kesfeld unter allen erfassten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,6 km an letzter Stelle. Der nächstgelegene Nachbarort Großkampenberg (1,6 km) weist mit 8,22 Euro mehr als das Doppelte aus, Leidenborn (2,2 km) liegt bei 7,86 Euro.

Der Angebotskaufpreis beträgt 1.650 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert liegt unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro, aber auch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten bewegt sich Kesfeld im Mittelfeld: Leidenborn liegt mit 846 Euro deutlich darunter, Großkampenberg mit 2.623 Euro deutlich darüber.

Die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,64 Prozent. Diese liegt unter allen Nachbarorten und im unteren Bereich des Bundeslandes: Mit einem Perzentilrang von 13,4 gehört Kesfeld zu den 13 Prozent der Orte mit der niedrigsten Rendite in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 27,5 Monaten bedeutet, dass das 27,5-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis anfällt. Dieser Wert liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,64 und dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete ist von 5,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,60 Euro im Jahr 2025 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,7 Prozent entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.400 Euro (2021) auf 1.650 Euro (2025), was einer jährlichen Steigerung von rund 4,2 Prozent entspricht.

Die Miete ist damit prozentual stärker gestiegen als der Kaufpreis. Beide Werte bleiben jedoch deutlich unter den jeweiligen Kreis- und Landesdurchschnitten.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Kesfeld ist seit 2015 rückläufig: Von 78 Einwohnern im Jahr 2015 auf 75 im Jahr 2024, einem Rückgang von 3,8 Prozent. Aktuell (Dezember 2025) werden 71 Einwohner angegeben. Die Bevölkerungsentwicklung ist volatil: Zwischen 2015 und 2022 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 73 und 78, bevor sie sich bei 75 stabilisierte und 2025 erneut sank.

Die Arbeitslosenquote lag 2022 bei 0 Prozent, was bei einer Bevölkerung von 75 Einwohnern statistisch kaum aussagekräftig ist. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, zu dem Kesfeld gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach positioniert ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Platz 284) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 262). Der Dynamik-Index mit Platz 79 ist der relativ beste Teilindikator.

Kesfeld ist keine Hochschulgemeinde. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche ist seit 1971 von 317 ha auf 170 ha (Stand 2005) zurückgegangen, bewirtschaftet von noch 7 Betrieben.

Einordnung und Fazit

Der Kesfelder Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für eine kleine ländliche Gemeinde in der Westeifel: niedrige Mieten bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor. Die Angebotsmiete von 5 Euro je Quadratmeter ist die niedrigste im gesamten Umkreis und liegt etwa 38 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreis von 1.650 Euro je Quadratmeter liegt zwar unter dem Landesdurchschnitt, der Kaufpreisfaktor von 27,5 ist jedoch höher als der Kreis- und Landesdurchschnitt.

Diese Kombination führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Bundesland (Perzentilrang 13,4). Die niedrige Miete entspricht dem Muster kleiner ländlicher Gemeinden in der Westeifel, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen begrenzt ist.

Die geschätzten Preissteigerungen von rund 4 bis 5 Prozent pro Jahr sind bei geschätzten Werten für eine Gemeinde dieser Größe mit Vorsicht zu interpretieren. Der Bevölkerungsrückgang von 3,8 Prozent seit 2015 geht einher mit der schwachen Platzierung des Kreises im Prognos-Zukunftsatlas (Platz 212 von 400), was auf strukturelle Herausforderungen in der Region hindeutet.