Herzfeld

Marktüberblick

Herzfeld ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit nur 36 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 2,69 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Arzfeld und liegt in der westlichen Eifel, rund fünf Kilometer vom Dreiländereck Deutschland–Luxemburg–Belgien entfernt. Der Ort ist landwirtschaftlich geprägt; fast drei Viertel der Fläche werden landwirtschaftlich genutzt, über 20 Prozent sind Waldfläche. Größter Arbeitgeber ist eine Schreinerei. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Der Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.100 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro, während die Angebotsmiete mit 6,80 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt liegt — sowohl des Kreises (8,15 Euro) als auch des Bundeslandes (8,08 Euro) und Deutschlands (8,92 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,89 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,74 und liegt damit über dem Kreis- (23,64), Landes- (21,16) und Bundesdurchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung basieren auf geschätzten Zeitreihen und sind mit entsprechender Vorsicht zu interpretieren.

Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,80 Euro im Jahr 2025 — das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 4,1 Prozent. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.750 Euro im Jahr 2021 auf 2.100 Euro im Jahr 2025, mit einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 4,7 Prozent. Der Kaufpreis wuchs also etwas schneller als die Miete, was die Rendite weiter unter Druck setzt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen klaren Abwärtstrend: Von 40 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 36 im Jahr 2024 zurück, ein Rückgang von zehn Prozent. Historisch war der Rückgang noch deutlicher: 1939 lebten 67 Menschen in Herzfeld, 2025 waren es laut Statistischem Landesamt Rheinland-Pfalz nur noch 35. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei vier Prozent, bezogen auf eine Arbeitslosenanzahl von nur einer Person.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Herzfeld durch eine Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Miete hervor, die zu einer der niedrigsten Renditen in der Nachbarschaft führt.

Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 2,8 Kilometern liegt Herzfeld mit seinem Kaufpreis von 2.100 Euro pro Quadratmeter im oberen Drittel. Lediglich Großkampenberg (2.623 Euro) und Sengerich (2.320 Euro) liegen darüber. Gleichzeitig liegt die Miete von 6,80 Euro im unteren Drittel — nur Sengerich (5,80 Euro) und Kesfeld (5,00 Euro) weisen niedrigere Werte auf. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 3,89 Prozent. Nur Kesfeld (3,64 %) und Großkampenberg (3,76 %) liegen darunter, während die übrigen Nachbarorte zwischen 5,41 % und 11,15 % liegen.

Der Kreis Eifelkreis Bitburg-Prüm weist mit 4,81 Prozent eine deutlich höhere durchschnittliche Rendite auf, das Bundesland Rheinland-Pfalz mit 5,25 Prozent noch stärker. Herzfeld liegt im Perzentilrang 19,9 im Bundesland — das bedeutet, dass etwa 80 Prozent der Orte im Land eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor (25,74 gegenüber 23,64 im Kreis und 21,16 im Bundesland) zeigt, dass die Preise im Verhältnis zur Miete über dem regionalen und überregionalen Durchschnitt liegen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Eifelkreis Bitburg-Prüm, auf den sich die Ränge beziehen, nicht die einzelne Gemeinde Herzfeld. Der Kreis erreicht im Gesamtindex Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Mittelfeld.

Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 284) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 262). Im Bereich Demografie schneidet der Kreis mit Rang 91 vergleichsweise gut ab. Der Dynamik-Index mit Rang 79 ist der beste Teilindex.

Die Bevölkerung von Herzfeld ist seit 2015 um zehn Prozent gesunken, was dem Trend kleiner ländlicher Gemeinden in peripheren Lagen entspricht. Die Gemeinde hat nur 13 Einwohner pro Quadratkilometer und ist damit eine der kleinsten und dünnst besiedelten Gemeinden im Kreis. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche hat von 198 Hektar (1971) auf 264 Hektar (2005) zugenommen, während die Zahl der Betriebe von acht auf vier zurückging — ein Muster der Konsolidierung, das in vielen ländlichen Räumen der Eifel zu beobachten ist.

Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung, schwacher wirtschaftlicher Struktur und einem Immobilienmarkt mit niedriger Rendite und hohem Kaufpreisfaktor entspricht dem Muster kleiner Eifelgemeinden mit begrenzter Nachfrage und wenigen verfügbaren Objekten.