Winterscheid

Marktüberblick

Winterscheid liegt im Eifelkreis Bitburg-Prüm, Verbandsgemeinde Prüm, und gehört zum Naturpark Nordeifel. Die Ortsgemeinde mit 8,5 km² Fläche und 133 Einwohnern (2024) weist einen ungewöhnlich hohen Preislevel auf: Die Angebotsmiete liegt bei 13,19 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.860 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises (Miete 8,15 Euro, Kaufpreis 2.245 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (Miete 8,08 Euro, Kaufpreis 2.030 Euro).

Die Bruttomietrendite beträgt 5,53 Prozent und liegt damit über dem Kreis- (4,81 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 18,07 ist hingegen niedriger als der Kreiswert von 23,64. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in Winterscheid im Verhältnis zur Miete günstiger als im regionalen Durchschnitt – die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher als andernorts im Kreis.

Alle Nachbarorte im Umkreis von bis zu 5,1 Kilometern weisen niedrigere Mieten und niedrigere Kaufpreise auf. Winterscheid hat damit innerhalb seiner unmittelbaren Nachbarschaft den höchsten Preislevel. Die Spannweite ist beträchtlich: Während Mützenich mit 7,00 Euro Miete und 2.555 Euro Kaufpreis nur knapp unter dem Winterscheider Kaufpreis liegt, findet sich in Winterspelt mit 1.015 Euro Kaufpreis und 11,51 % Rendite ein extremer Gegenpol.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung ist für 2024 mit 13,19 Euro pro Quadratmeter dokumentiert und nicht geschätzt. Für den Kaufpreis liegen dagegen geschätzte Werte vor: Von 2.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der geschätzte Kaufpreis auf 2.840 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 3,24 Prozent.

Die geschätzte Entwicklung zeigt einen durchgehenden Aufwärtstrend über alle fünf Jahre. Ob dieser Trend tatsächlich so stabil verlaufen ist, lässt sich aus den geschätzten Werten nicht mit Sicherheit ableiten. Die Schätzung könnte auf Modellrechnungen oder aggregierten Transaktionsdaten beruhen, ist aber als solche gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 18,07 ist im regionalen Vergleich moderat. Ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete nicht so stark aufgebläht ist wie in vielen anderen Orten des Kreises, wo der Durchschnitt bei 23,64 liegt. Dieser Wert geht einher mit der hohen Angebotsmiete, die über allen Nachbarorten liegt.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Winterscheids ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 154 auf 133 im Jahr 2024, ein Rückgang von 13,6 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2015 und 2019 (von 154 auf 144), mit einem leichten Anstieg 2020 auf 148, gefolgt von einem weiteren Rückgang auf 133 ab 2023. Die Bevölkerungsdichte beträgt 16 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Bevölkerungsrückgang steht in einem gewissen Widerspruch zu den hohen Immobilienpreisen, die typischerweise von Nachfrage und Zuzug getrieben werden. Aus den vorliegenden Daten lässt sich nicht ableiten, ob die hohen Preise auf Zweitwohnsitze, Ferienimmobilien oder einen anderen Faktor zurückgehen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,23 Prozent, was nur einer arbeitslosen Person entspricht. Die historischen Werte zeigen starke Schwankungen (2015: 2,41 %, 2016: 1,16 %, 2018: 5,33 %, 2019–2021: 0 %). Bei einer so kleinen Bevölkerung sind diese Werte statistisch kaum aussagekräftig und spiegeln eher Zufallsbewegungen als einen strukturellen Arbeitsmarkt wider.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Eifelkreis Bitburg-Prüm, in dem Winterscheid liegt. Die Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Der Kreis erreicht im Gesamtindex Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Mittelfeld.

Besonders gut schnitt der Kreis im Indexbereich Dynamik mit Rang 79 ab – das gehört zum oberen Viertel aller Kreise. Auch der Demografie-Index mit Rang 91 ist stark. Schwach ausgeprägt sind hingegen der Arbeitsmarkt (Rang 284) und die soziale Lage sowie der Wohlstand (Rang 262). Diese Mischung aus guter Dynamik bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Basis ist charakteristisch für viele ländliche Räume der Eifel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Für Winterscheid liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Die Lage im Naturpark Nordeifel und die Nähe zur belgischen Grenze könnten als Standortvorteil für Erholungssuchende gelten. Die genaue Infrastruktur und Erreichbarkeit lässt sich aus den vorliegenden Daten jedoch nicht ableiten.