Hersdorf

Marktüberblick

Hersdorf präsentiert sich als kleiner Eifelort mit einem deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreisniveau. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.461 Euro pro Quadratmeter und damit rund 35 % unter dem Kreisdurchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (2.245 Euro/m²) und etwa 28 % unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,63 und liegt damit deutlich unter dem Kreiswert von 23,64 und dem Landeswert von 21,16.

Die Angebotsmiete von 8,32 Euro/m² liegt hingegen knapp über dem Kreisdurchschnitt (8,15 Euro/m²) und dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro/m²), bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m². Das Zusammenspiel von niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,83 %, die deutlich über dem Kreisdurchschnitt (4,81 %), dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) liegt. Hersdorf erreicht im Yield-Percentile von 85,3 im Bundesland einen Wert, der bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei rund 85 % der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Dieses Muster – niedrige Kaufpreise bei durchschnittlichen Mieten – ist charakteristisch für ländliche Räume in der peripheren Eifel, wo das Angebot an Immobilien im Verhältnis zur Nachfrage überwiegt.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Hersdorf zeigt unterschiedliche Dynamiken für Miete und Kaufpreis.

Die Mietpreise weisen starke Schwankungen auf: Nach 6,00 Euro/m² im Jahr 2020 stiegen sie auf 7,94 Euro/m² (2022) und 8,75 Euro/m² (2023), fielen dann aber auf 6,42 Euro/m² (2024) und 6,47 Euro/m² (2025), bevor sie in der aktuellen Angabe mit 11,00 Euro/m² einen deutlichen Anstieg verzeichnen. Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die CAGR der Miete liegt bei 10,63 %, was den starken Anstieg im aktuellen Wert widerspiegelt.

Die Kaufpreise zeigen ein anderes Bild: Sie stiegen von 1.400 Euro/m² (2021) auf 1.720 Euro/m² (2025), was einem jährlichen Wachstum von 5,28 % entspricht. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der gleichmäßige Aufwärtstrend steht im Kontrast zur volatilen Mietentwicklung und deutet auf eine stabile Nachfrage nach Immobilien zum Kauf hin, während das Mietangebot schwankt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Hersdorf ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,32 Euro/m² liegt über den Werten von Schönecken (7,48 Euro/m²), Wallersheim (7,03 Euro/m²), Giesdorf (5,90 Euro/m²) und Kopp (6,20 Euro/m²), aber unter denen von Seiwerath (9,40 Euro/m²), Rommersheim (8,41 Euro/m²) und Dingdorf (8,58 Euro/m²). Der Kaufpreis von 1.461 Euro/m² liegt deutlich unter den meisten Nachbarorten, mit Ausnahme von Fleringen (774 Euro/m²) und Dingdorf (1.450 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 6,83 % liegt über denen von Schönecken (4,25 %), Wallersheim (4,75 %), Giesdorf (3,37 %) und Kopp (3,48 %), aber unter denen von Fleringen (12,05 %), Rommersheim (6,14 %) und Dingdorf (7,10 %). Der extreme Wert von Fleringen resultiert aus dem sehr niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete und ist als Ausreißer zu werten.

Hersdorf liegt damit im regionalen Vergleich mittig bis leicht über dem Durchschnitt bei den Mieten, aber deutlich unter dem Durchschnitt bei den Kaufpreisen. Dieses Muster unterscheidet Hersdorf von vielen anderen Orten im Eifelkreis, wo sowohl Mieten als auch Kaufpreise nahe am Kreisdurchschnitt liegen.

Standortfaktoren und Demografie

Hersdorf ist eine kleine Ortsgemeinde mit rund 412 Einwohnern auf 12,88 km² Fläche (32 Einwohner/km²). Die Bevölkerung ist seit 2015 stabil: Von 397 Einwohnern (2015) entwickelte sie sich leicht schwankend bis auf 412 Einwohner (2024), was einer Zunahme von 3,8 % über den Zeitraum entspricht. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Niederhersdorf und Oberhersdorf, die 1971 zusammengeschlossen wurden.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,38 %, was nur einer arbeitslosen Person entspricht. Dieser extrem niedrige Wert ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch und spiegelt möglicherweise die hohe Erwerbstätigkeit in umliegenden Städten wie Prüm oder Gerolstein wider.

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, dem Hersdorf angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 79 deutlich besser als im Stärke-Index (Rang 245). Dies entspricht einem Muster, bei dem strukturelle Schwächen (geringe Wirtschaftskraft, alternde Bevölkerung) durch dynamische Entwicklungen (z.B. Zuzug, neue Infrastruktur) teilweise kompensiert werden. Der Kreis hat keine Hochschulen, was die Abwanderung junger Menschen begünstigen kann.

Hersdorf liegt zwischen Prüm und Gerolstein in der Eifel, der westliche Teil des Gemeindegebiets befindet sich im Naturpark Nordeifel. Diese Lage bietet natürliche Erholungsmöglichkeiten, ist aber auch durch eine periphere Lage außerhalb der wirtschaftlichen Zentren geprägt.