Oberelz

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Oberelz ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Vulkaneifel mit 133 Einwohnern auf 5,55 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 24 Einwohnern pro km² – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 65 Einwohnern pro km². Der Ort wurde 1970 aus dem aufgelösten Landkreis Mayen in den Kreis Daun (heute Vulkaneifel) eingegliedert und gehört zu den ländlichen Gemeinden der Westeifel.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,88 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt (7,21 €/m²), dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.290 €/m² liegt über dem Kreiswert (1.700 €/m²) und dem Landeswert (2.030 €/m²), aber unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,61 %, die deutlich unter dem Kreiswert (5,45 %), dem Landeswert (5,25 %) und dem Bundeswert (5,10 %) liegt. Mit einem Perzentilrang von 12,9 im Bundesland gehört Oberelz zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Rheinland-Pfalz.

Der Kaufpreisfaktor von 27,74 liegt über dem Kreiswert (20,47), dem Landeswert (21,16) und dem rechnerischen Bundeswert von rund 22,5. Das bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem 27,74-Fachen der Jahreskaltmiete – ein Wert, der auch im bundesweiten Vergleich hoch ist und auf einen Käufermarkt mit vorwiegend nutzerorientierter Nachfrage hindeutet, bei dem Renditeüberlegungen eine untergeordnete Rolle spielen.

Preisentwicklung und Bevölkerungsentwicklung

Die Mietpreisentwicklung ist in der vorliegenden Zeitreihe als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigt einen durchgehenden Anstieg von 5,60 €/m² (2021) auf 6,75 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,78 % entspricht. Der aktuelle Angebotswert von 6,88 €/m² liegt leicht über dem geschätzten Wert für 2025.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor (2.290,9 €/m² für 2024), der nicht als geschätzt gekennzeichnet ist. Ein Vergleich mit Vorjahreswerten ist nicht möglich.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Anstieg von 127 Einwohnern (2015) auf 133 (2024), was einer Zunahme von 4,7 % entspricht. Der Tiefstand wurde 2018 mit 116 Einwohnern erreicht, der Hochstand 2022 mit 135 Einwohnern. Die Bevölkerung ist also stabil bis leicht wachsend, was für eine so kleine Gemeinde bemerkenswert ist.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote von 2,53 % (2017) auf 8,86 % (2023) angestiegen. Dieser Anstieg geht einher mit einem deutlichen Anstieg in der Zeit von 2020 bis 2023, in dem die Quote von 3,9 % auf 8,86 % stieg.

Regionale Einordnung im Vergleich zu Nachbarorten

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,2 km zeigt Oberelz ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 2.290 €/m² liegt über dem von Lirstal (1.185 €/m², 1,5 km), Kalenborn (1.274 €/m², 1,9 km), Eppenberg (1.304 €/m², 2,7 km), Retterath (1.694 €/m², 2,5 km) und Bermel (989 €/m², 3,1 km). Er liegt unter dem von Ditscheid (2.352 €/m², 3,2 km) und über dem von Kaperich (2.200 €/m², 2,8 km) – wobei Kaperich mit 2.200 €/m² einen ähnlichen Preis aufweist, aber mit 4,94 €/m² eine deutlich niedrigere Miete und damit eine noch niedrigere Rendite von 2,69 % erzielt.

Die Angebotsmiete von 6,88 €/m² liegt über der von Kaperich (4,94 €/m²) und Ditscheid (5,86 €/m²), unter der von Lirstal (7,50 €/m²) und Retterath (7,58 €/m²) und in etwa auf dem Niveau von Arbach (6,80 €/m²) und Bermel (6,72 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,61 % liegt unter allen Nachbarorten außer Kaperich (2,69 %) und Ditscheid (2,99 %). Das Muster zeigt: In den Nachbarorten gibt es eine große Spannbreite bei Kaufpreisen und Mieten, Oberelz liegt mit seinem Kaufpreis im oberen Drittel, mit der Miete im unteren Drittel und damit bei der Rendite am unteren Ende.

Standortfaktoren und strukturelle Einordnung

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Vulkaneifel mit dem Gesamt-Rang 260 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im unteren Mittelfeld. Besonders schlecht abschneidet der Kreis beim Dynamik-Index mit Rang 361 von 400, was auf geringe Zukunftsdynamik hinweist. Der Wohlstand-Index mit Rang 160 ist der beste Teilindex, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 319 ebenfalls schwach sind.

Oberelz selbst hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment ausschließt. Die Gemeinde ist zu klein für eine eigenständige Standortbewertung im Prognos-Atlas; die vorliegenden Ränge gelten für den gesamten Kreis Vulkaneifel.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte (24 Einwohnern/km²), schlechter Dynamik im Prognos-Ranking und steigender Arbeitslosigkeit (von 2,53 % auf 8,86 % zwischen 2017 und 2023) deutet auf einen strukturell schwachen lokalen Markt hin. Die hohen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten lassen sich vor diesem Hintergrund als Ausdruck einer nutzerorientierten Nachfrage interpretieren: Käufer kaufen für den Eigengebrauch, nicht als Renditeanlage. Das spiegelt sich im hohen Kaufpreisfaktor von 27,74 wider.

Für den Kreis Vulkaneifel insgesamt ist relevant, dass er der kleinste Landkreis in Rheinland-Pfalz nach Einwohnerzahl ist (59.160 Einwohner auf 911,66 km²) und durch die Eifelregion mit Tourismus und ländlicher Struktur geprägt ist. Die Deutsche Vulkanstraße und der Eifelsteig durchziehen das Kreisgebiet, was auf eine gewisse touristische Bedeutung hindeutet.