Bermel

Marktüberblick

Bermel ist eine kleine Ortsgemeinde in der Osteifel im Landkreis Mayen-Koblenz. Mit einem Angebotskaufpreis von 989 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 6,72 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter den Werten des Landkreises Mayen-Koblenz (2.136 Euro je Quadratmeter Kaufpreis, 8,07 Euro Miete) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (2.030 Euro Kaufpreis, 8,08 Euro Miete). Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,27, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 12,3-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Kreis bei 22,3 und in Rheinland-Pfalz bei 21,2.

Die Bruttomietrendite von 8,15 Prozent ist ein auffälliger Ausreißer. Sie liegt im 92. Perzentil aller 2.300 bewerteten Orte in Rheinland-Pfalz – Bermel gehört damit zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen im Land. Diese hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern resultiert aus den extrem niedrigen Kaufpreisen. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei weniger als der Hälfte des Kreisdurchschnitts, während die Miete nur etwa 17 Prozent unter dem Kreiswert liegt.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen eine volatile und lückenhafte Entwicklung, die auf einen kleinen, illiquiden Markt hindeutet. Die Mietzeitreihe umfasst die Jahre 2018 bis 2021 sowie 2023 bis 2026, die Kaufpreiszeitreihe nur die Jahre 2022 bis 2025.

Bei den Mieten zeigt sich ein sprunghafter Verlauf: Nach 4,40 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2021 auf 8,00 Euro, fiel dann aber 2023 auf 5,29 Euro zurück und erholte sich bis 2025 auf 7,53 Euro. Der aktuelle Wert von 7,44 Euro (2026) liegt leicht darunter. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,79 Prozent, was einen starken Aufwärtstrend angibt, die einzelnen Jahreswerte schwanken jedoch stark.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch extremer: Von 379 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 stieg der Wert 2023 auf 990 Euro, erreichte 2024 mit 1.129 Euro einen Höhepunkt und fiel 2025 auf 921 Euro zurück. Die CAGR von 34,39 Prozent über diesen Zeitraum ist außergewöhnlich hoch, spiegelt aber vor allem den niedrigen Startwert von 2022 wider. Die starken Schwankungen deuten darauf hin, dass bereits einzelne Inserate die Durchschnittswerte erheblich beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis vier Kilometer fällt auf, dass Bermel bei den Kaufpreisen das niedrigste Niveau aufweist. Alle acht benachbarten Orte liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.095 Euro (Hauroth) und 2.352 Euro (Ditscheid) deutlich über Bermels 989 Euro je Quadratmeter. Lediglich bei den Mieten bewegt sich Bermel mit 6,72 Euro im unteren Mittelfeld der Nachbarn, die zwischen 4,91 Euro (Weiler) und 6,88 Euro (Oberelz) liegen.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt dazu, dass Bermel die höchste Bruttomietrendite im direkten Umland aufweist. Mit 8,15 Prozent liegt sie deutlich über den Werten der Nachbarn, die zwischen 2,99 Prozent (Ditscheid) und 6,74 Prozent (Hauroth) schwanken. Kalenborn (2,6 Kilometer entfernt) weist mit 6,22 Prozent die nächsthöchste Rendite auf, bei einem um 29 Prozent höheren Kaufpreis.

Bermel zeigt damit im regionalen Vergleich ein klares Unterpreismuster: Die Kaufpreise liegen systematisch unter denen aller Nachbarorte, während die Mieten nur leicht darunter liegen. Dieser Unterschied zwischen Kaufpreis- und Mietniveau ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Bermel hat 352 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 7,35 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 48 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 relativ stabil: Zwischen 347 und 356 Einwohnern schwankend, beträgt die Gesamtveränderung seit 2015 lediglich 1,44 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,65 Prozent, was einem Wert von acht arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert ist moderat und liegt im unteren Bereich, was auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig geringem Wachstum bedeutet, dass der Immobilienmarkt primär von Ersatzbedarf und nicht von Zuzug getrieben wird. Die geringe Einwohnerzahl und die kleine Fläche von 7,35 Quadratkilometern begrenzen das Marktvolumen erheblich. Bereits einzelne Kauf- oder Mietverträge können die Durchschnittswerte signifikant beeinflussen, was die Volatilität in den Zeitreihen erklärt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mayen-Koblenz, zu dem Bermel gehört, auf Rang 197 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Dieser mittlere Platz wird durch unterschiedliche Teilindizes getragen: Der Arbeitsmarkt-Rang (173) ist relativ stark, während die Dynamik (245), der Wohlstand (221) und die demografische Entwicklung (228) im unteren Drittel liegen. Der Index für Wettbewerb und Innovation (218) liegt ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die historische Bedeutung des Ortes – römische Gutshöfe, Funde einer Fortuna-Statue im Rheinischen Landesmuseum Bonn – hat keine direkte Auswirkung auf den aktuellen Immobilienmarkt. Der stillgelegte Basaltsteinbruch am Hochbermel steht seit den 1970er Jahren unter Naturschutz und ist Teil des lokalen Naturraums.

Die Kombination aus mittelmäßigen Standortfaktoren, fehlenden Ballungszentren in der Nähe und der ländlichen Struktur in der Osteifel erklärt die niedrigen Immobilienpreise im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt. Bermel weist keine starken nachfragesteigernden Faktoren auf.