Nachtsheim

Der Ort

Nachtsheim ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Mayen-Koblenz in Rheinland-Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Vordereifel. Der Ort liegt in der Vulkaneifel auf etwa 490 m ü. NHN und umfasst eine Fläche von 7,22 km². Die Bevölkerungszahl liegt bei 557 Einwohnern (2024), was einer Dichte von 77 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist über die Kreisstraße K9 an die B 410 angebunden. Mayen liegt als nächstgrößere Stadt in unmittelbarer Nähe, Koblenz ist etwa 50 km entfernt. Für Nachtsheim liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Nachtsheim liegt bei 890 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,42 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,69. Die Bruttomietrendite liegt bei 7,3 %. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen typischerweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 13,69 bedeutet, dass das 13,69-fache des jährlichen Bruttomietzinses als Kaufpreis zu zahlen ist. Bei einer Bruttomietrendite von 7,3 % ist die Rendite im bundesweiten und regionalen Vergleich deutlich über dem Durchschnitt. Das spiegelt die niedrigen Kaufpreise wider, nicht eine überdurchschnittlich hohe Miete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist in den letzten Jahren deutlich gesunken. Lag sie 2019 noch bei 6,15 Euro je Quadratmeter, fiel sie 2020 auf 5,05 Euro und erholte sich bis 2022 auf 5,36 Euro. Der aktuelle Wert von 5,23 Euro (2026) liegt damit unter dem Niveau von 2019. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt -2,29 %. Der Rückgang ist vor allem auf den starken Einbruch 2020 zurückzuführen.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Von 787 Euro je Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2025 auf 983 Euro, fiel dann aber 2026 auf 863 Euro zurück. Die jährliche Veränderungsrate über die Reihe liegt bei +1,16 %. Der Kaufpreis ist also insgesamt gestiegen, zeigt aber mit dem Rückgang 2026 eine deutliche Korrektur.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert hat: Während die Miete sank, sind die Kaufpreise insgesamt gestiegen. Das ist für Mieter attraktiv, für Investoren mit bereits erworbenen Objekten weniger.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Mayen-Koblenz liegt Nachtsheim bei der Angebotsmiete mit 5,42 Euro deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro. Auch beim Kaufpreis mit 890 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter dem Kreiswert von 2.136 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 13,69 ist deutlich niedriger als der Kreiswert von 22,26. Die Bruttomietrendite von 7,3 % liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,87 %. Im Perzentilrang der Rendite im Bundesland Rheinland-Pfalz belegt Nachtsheim Platz 88,4 von 100 – die Rendite liegt also höher als bei 88 % der vergleichbaren Orte im Land.

Auch im Vergleich zu Rheinland-Pfalz insgesamt (Miete 8,08 Euro, Kaufpreis 2.030 Euro, Rendite 5,25 %) und Deutschland (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro, Rendite 5,10 %) zeigt sich das gleiche Muster: Niedrige Preise bei gleichzeitig hoher relativer Rendite.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten ist die Spanne groß. Lind weist mit 8,80 Euro Miete und 13,71 % Rendite einen extremen Ausreißer nach oben auf, Ditscheid liegt mit 2,99 % Rendite am unteren Ende. Nachtsheim liegt mit 5,42 Euro Miete unter dem Durchschnitt der Nachbarorte und mit 7,3 % Rendite im oberen Mittelfeld.

Das Muster ist klar: Nachtsheim gehört zu den günstigeren Orten im Umland. Die niedrigen Preise ziehen eine hohe Rendite nach sich. Ob dies auf ein reales Marktpotenzial hindeutet oder auf strukturelle Nachteile des Ortes, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Nachtsheim ist seit 2015 stabil. Sie bewegte sich zwischen 543 und 565 Einwohnern, mit einem leichten Anstieg von 1,6 % seit Beginn der Reihe 2015. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,88 %, was nur drei Arbeitslosen entspricht. Damit ist die Arbeitslosigkeit im Ort sehr gering.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein differenziertes Bild. Der Landkreis Mayen-Koblenz belegt im Gesamtrang Platz 197 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes variieren: Der Arbeitsmarkt-Rang (173) ist der beste Wert, während die Demografie (228), der Wettbewerb und die Innovation (218) sowie die soziale Lage (221) schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 245 am schlechtesten.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Für Nachtsheim liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine bodenbezogene Einordnung nicht möglich ist.