Virneburg

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Virneburg ist eine 5,36 km² große Ortsgemeinde in der Vulkaneifel, die zur Verbandsgemeinde Vordereifel im Landkreis Mayen-Koblenz gehört. Mit rund 380 Einwohnern auf engem Raum handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises. Der Immobilienmarkt ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.307 Euro je Quadratmeter und damit rund 39 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.136 Euro. Auch die Angebotsmiete von 7,16 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 8,07 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,58 %, die deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,87 % und dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 15,2 ist einer der niedrigsten im Vergleichsumfeld – er bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,2-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während er im Kreis bei 22,3 liegt. Die hohe Rendite ist also primär eine Funktion des niedrigen Kaufpreisniveaus, nicht überhöhter Mieten.

Preisentwicklung: Steigende Mieten, fallende Kaufpreise

Die Zeitreihen zeigen ein widersprüchliches Bild: Die Mieten sind seit 2018 um durchschnittlich 4,8 % pro Jahr gestiegen, von 5,29 auf 7,00 Euro je Quadratmeter (2024). Besonders ausgeprägt war der Sprung von 5,83 Euro (2022) auf 7,60 Euro (2023), ehe die Werte 2024 mit 7,00 Euro leicht korrigiert wurden. Die aktuellen Marktdaten zeigen mit 7,16 Euro einen leicht höheren Wert als der Zeitreihenwert 2024, was auf eine weitere leichte Erholung hindeutet.

Gleichzeitig sind die Kaufpreise zwischen 2022 (1.509 Euro) und 2023 (1.450 Euro) um durchschnittlich 3,9 % pro Jahr gefallen. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.307 Euro liegt damit noch unter dem Zeitreihenwert von 2023. Steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen gehen einher mit einer steigenden Bruttomietrendite – ein Muster, das auf einen Markt hindeutet, in dem die Renditeattraktivität steigt, während die Kaufnachfrage zurückgeht.

Regionale Einordnung: Zwischen Mayen und Adenau

Virneburg liegt verkehrsgünstig zwischen Mayen und Adenau, jeweils etwa 15 km entfernt, und gehört zur Verbandsgemeinde Vordereifel. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4 km zeigt sich ein klares Muster: Virneburg hat die niedrigsten Kaufpreise aller Nachbarorte mit verfügbaren Daten. Nur Lind (770 Euro) und Nachtsheim (890 Euro) liegen noch darunter, wobei Lind mit einem Kaufpreisfaktor von 13,7 und einer Rendite von 13,71 % als extremer Ausreißer erscheint.

Im Vergleich zum Kreis Mayen-Koblenz liegt Virneburg bei allen Preiskennzahlen unter dem Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 6,58 % platziert Virneburg auf dem 82. Perzentil im Bundesland Rheinland-Pfalz – das bedeutet, dass 83 % der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwache Dynamik

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt eine leichte Erholung nach einem Tiefpunkt: Nach einem Rückgang von 387 Einwohnern (2020) auf 368 (2022) stabilisierte sich die Zahl bei 382 Einwohnern (2023 und 2024). Seit Beginn der Reihe 2015 ist die Bevölkerung um 2,7 % gewachsen.

Die Arbeitslosenquote von 3,12 % (2023) liegt im unteren Bereich und war 2022 mit 2,23 % sogar noch niedriger. Allerdings ist die absolute Zahl der Arbeitslosen mit 7 Personen sehr gering, was die Schwankungen von Jahr zu Jahr stark beeinflusst.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Mayen-Koblenz auf Platz 197 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Dynamik-Index mit Rang 245, während der Arbeitsmarkt mit Rang 173 und der Wettbewerb & Innovation mit Rang 218 ebenfalls im unteren Mittelfeld liegen. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für Virneburg allein, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Lage der Region. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde verfügt über eine Kindertagesstätte und ist Teil des Stützpunktsfeuerwehrverbands Vordereifel.