Welschenbach

Ort und Struktur

Welschenbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Mayen-Koblenz, die zur Verbandsgemeinde Vordereifel gehört. Der Ort liegt in der Osteifel auf 450 m ü. NHN, erstreckt sich über 2,79 km² und gliedert sich in die Ortsteile Ober- und Niederwelschenbach. Mit 47 Einwohnern (2024) und einer Dichte von 17 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Die historische Entwicklung zeigt einen langfristigen Rückgang: 1871 lebten hier 107 Einwohner, 1987 waren es 55, und seit 2017 liegt die Bevölkerung stabil bei 47 bis 50 Personen.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch die Lage in der ländlichen Eifel geprägt. Der Ort ist an das VRM-Liniennetz angebunden, es verkehren jedoch nur wenige Busse, überwiegend für den Schülerverkehr. Für Bildungseinrichtungen sind die Gemeinden Herresbach (Grundschule), Nachtsheim (Realschule plus) sowie Adenau und Mayen (Gymnasium) zuständig. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei einer Angebotsmiete von 8,00 Euro je m² und einem Angebotskaufpreis von 1.850 Euro je m². Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Der Kaufpreis von 1.850 Euro je m² ist deutlich unter dem Kreis- (2.136 Euro) und Landesdurchschnitt (2.030 Euro) und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro je m². Die Angebotsmiete von 8,00 Euro je m² liegt knapp unter dem Kreis- (8,07 Euro) und Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro je m².

Der Kaufpreisfaktor von 19,27 ist unter allen Vergleichswerten — im Kreis bei 22,26, in Rheinland-Pfalz bei 21,16 und bundesweit bei 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 19,27-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, was im regionalen Vergleich als niedrig einzustufen ist.

Die Bruttomietrendite von 5,19 % liegt über dem Kreis- (4,87 %) und Bundesdurchschnitt (5,10 %), jedoch leicht unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (5,25 %). Im Perzentilrang belegt Welschenbach damit Platz 60,9 % innerhalb des Landes — die Rendite liegt also besser als die Mehrheit aller vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,60 Euro je m² (2021) auf 8,00 Euro je m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 4,93 % entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.500 Euro je m² (2021) auf 1.850 Euro je m² (2025), mit einem CAGR von 5,38 %. Beide Werte zeigen damit einen deutlichen Aufwärtstrend über die letzten vier Jahre.

Die Entwicklung ist vor dem Hintergrund der extrem geringen Bevölkerungszahl zu betrachten: Bei etwa 47 Einwohnern auf 2,79 km² ist der Markt für Angebotswerte naturgemäß dünn und anfällig für Verzerrungen durch einzelne Inserate. Die geschätzten Werte geben daher nur eine grobe Richtung vor, keine präzise Marktlage.

Regionale Einordnung

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Nachbarorte im Umkreis von bis zu 3,8 km weisen Kaufpreise zwischen 1.142 Euro je m² (Siebenbach) und 2.257 Euro je m² (Arft) auf. Welschenbach liegt mit 1.850 Euro je m² dabei im oberen Drittel der Nachbarn — deutlich über Acht (1.304 Euro), Virneburg (1.307 Euro), Siebenbach (1.142 Euro), Baar (1.586 Euro) und Langscheid (1.455 Euro), jedoch unter Langenfeld (2.070 Euro), Herresbach (2.153 Euro) und Arft (2.257 Euro).

Die Angebotsmiete von 8,00 Euro je m² liegt im oberen Bereich des Umlands: Sie übertrifft Acht (6,37 Euro), Virneburg (7,16 Euro), Langenfeld (7,33 Euro), Arft (7,17 Euro) und Langscheid (6,83 Euro), liegt jedoch unter Baar (8,57 Euro), Siebenbach (8,33 Euro) und Herresbach (8,12 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,19 % ist im unmittelbaren Umland eher niedrig: Sie liegt unter Acht (5,86 %), Baar (6,48 %), Siebenbach (8,76 %), Virneburg (6,58 %) und Langscheid (5,64 %), übertrifft aber Langenfeld (4,25 %), Arft (3,81 %) und Herresbach (4,53 %). Der Zusammenhang ist klar: Wo der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hoch ist (wie in Welschenbach und den teureren Nachbarorten), sinkt die Rendite — und umgekehrt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Standortfaktoren beziehen sich auf den Landkreis Mayen-Koblenz, in dem Welschenbach liegt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis den Gesamt-Rang 197 von rund 400 deutschen Kreisen — damit im unteren Mittelfeld.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (173) ist der stärkste Bereich des Kreises, gefolgt vom Gesamtindex (197) und dem Stärke-Index (188). Schwächer positioniert sind der Wettbewerb und Innovation (218), die demografische Entwicklung (228) sowie Wohlstand und soziale Lage (221). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 245 am schwächsten.

Dieses Profil entspricht dem Muster einer ländlichen Strukturgemeinde: Der Arbeitsmarkt ist relativ stabil, während strukturelle Dynamik und demografischer Wandel Herausforderungen darstellen. Die demografische Entwicklung in Welschenbach selbst — ein Rückgang von 53 Einwohnern (2015) auf 47 (2024), also minus 11,32 % — spiegelt diesen übergeordneten Trend wider.

Die Arbeitslosenquote ist in den letzten Jahren durchweg bei 0 % angegeben, mit Ausnahmen in 2015 (2 %), 2016 (3,7 %), 2017 (4 %) und 2019 (3,57 %). Die häufige Angabe von 0 % bei einer so kleinen Gemeinde ist statistisch bedingt: Bei 47 Einwohnern entspricht bereits eine arbeitslose Person einer Quote von über 2 %, weshalb die offizielle Statistik hier oft mit 0 % rundet oder keine Quote ausweist.

Zusammenfassung

Welschenbach ist eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises Mayen-Koblenz mit einem Immobilienmarkt, der sich durch niedrige absolute Preise auszeichnet. Der Kaufpreis von 1.850 Euro je m² liegt unter allen Vergleichswerten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene. Die Angebotsmiete von 8,00 Euro je m² liegt nahe am Kreis- und Landesdurchschnitt, deutlich aber unter dem Bundesniveau.

Der Kaufpreisfaktor von 19,27 ist im regionalen Vergleich der niedrigste, die Bruttomietrendite von 5,19 % liegt im oberen Mittelfeld Rheinland-Pfalz. Im unmittelbaren Umland zeigt Welschenbach einen relativ hohen Kaufpreis bei mittlerer Miete, was die Rendite im Vergleich zu einigen Nachbarn drückt. Die geschätzten Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend bei Miete und Kaufpreis, sind aber bei der geringen Markttiefe mit Vorsicht zu interpretieren. Die demografische Entwicklung ist rückläufig, was mit dem übergeordneten Trend des Landkreises korrespondiert.