Herresbach

Lage und Struktur

Herresbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Mayen-Koblenz in Rheinland-Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Vordereifel. Auf einer Fläche von 8,47 km² leben rund 498 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 59 Einwohnern je km² entspricht. Die Gemeinde liegt auf 486 m ü. NHN und gliedert sich in die Ortsteile Herresbach, Döttingen und Eschbach. Die Vordereifel als Teil der Vulkanischen Osteifel ist eine ländlich geprägte Region mit insgesamt 27 Gemeinden und rund 16.400 Einwohnern.

Eine Besonderheit von Herresbach ist die geografische Einbindung in die Nürburgring-Region: Auf der Gemarkung verläuft ein Teil der Rennstrecke vom Schwalbenschwanz bis zur Döttinger Höhe. Die Gemeinde ist zudem Träger des Planungsverbands »Gewerbepark am Nürburgring«, der neben Herresbach die Verbandsgemeinden Vordereifel, Kelberg und Adenau sowie die Gemeinden Meuspath und Drees umfasst. Diese Verknüpfung mit der Motorsport- und Tourismusregion stellt einen potenziellen wirtschaftlichen Impulsgeber dar, der über die reine Wohnfunktion der Gemeinde hinausgeht.

Aktueller Markt und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotsmarkt weist eine Angebotsmiete von 8,12 € je m² und einen Angebotskaufpreis von 2.153 € je m² auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,53 %, der Kaufpreisfaktor bei 22,08.

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Herresbach knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Mayen-Koblenz (8,07 €/m²) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²), deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis von 2.153 €/m² liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (2.136 €/m²) und über dem Landesmittel (2.030 €/m²), bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,53 % liegt unter allen Vergleichswerten: Im Kreis beträgt sie 4,87 %, im Bundesland 5,25 % und bundesweit 5,10 %. Herresbach belegt damit den 42. Perzentilrang innerhalb von 2.300 Orten in Rheinland-Pfalz – die Rendite liegt also unter dem Median. Der Kaufpreisfaktor von 22,08 ist nahezu identisch mit dem Kreiswert (22,26) und liegt über dem Landesdurchschnitt (21,16). Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und durchschnittlicher Miete drückt die Rendite systematisch unter das regionale und überregionale Niveau.

Im unmittelbaren Umkreis zeigt sich ein heterogenes Bild: Siebenbach (2,7 km) weist mit 8,76 % die höchste Rendite auf, verbunden mit einem niedrigen Kaufpreis von 1.142 €/m². Meuspath (3,6 km) verlangt mit 10,64 €/m² die höchste Miete im Umkreis. Herschbroich (3,8 km) liegt mit 4,15 % unter Herresbach in der Rendite, obwohl der Kaufpreis mit 2.150 €/m² nahezu identisch ist – die Miete liegt dort mit 7,43 €/m² deutlich niedriger.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die von starken Aufschwungphasen und anschließenden Korrekturen geprägt ist.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 4,47 €/m² (2018) auf 6,98 €/m² (2021), fiel dann leicht auf 6,41 €/m² (2022–2023) und sprang 2024 auf 9,26 €/m² an – ein Anstieg von über 44 % innerhalb eines Jahres. Im Jahr 2025 korrigierte sich der Wert auf 6,50 €/m² zurück, 2026 liegt er bei 7,03 €/m². Der aktuelle Angebotswert von 8,12 €/m² liegt damit zwischen dem 2024er Peak und dem 2025er Korrekturwert – er weicht deutlich von den letzten Zeitreihenwerten ab, was auf eine aktuelle Marktdynamik hindeutet, die in der Jahresreihe noch nicht vollständig abgebildet ist.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlich dynamisch: Von 1.195 €/m² (2018–2020) verdoppelte sich der Wert bis 2023 auf 2.590 €/m². Im Jahr 2024 folgte ein starker Rückgang auf 1.705 €/m², was einem Verlust von rund 34 % gegenüber dem 2023er Höchststand entspricht. 2025 stabilisierte sich der Wert leicht bei 1.775 €/m². Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.153 €/m² liegt damit über dem letzten Zeitreihenwert von 2025, aber deutlich unter dem 2023er Peak.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in derselben Periode weitgehend stabil: Von 504 Einwohnern (2015) auf 498 (2024) entspricht dies einem Rückgang von 1,2 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,22 %. Die Werte für 2016 und 2017 (jeweils über 34 %) sind als offensichtliche Ausreißer zu kennzeichnen und werden in der Einordnung nicht berücksichtigt.

Hinweis: Die Einwohnerzahl von 473 (Stand 31. Dezember 2025, laut Statistischem Landesamt Rheinland-Pfalz, zitiert in Wikipedia) weicht von der Zeitreihe ab, die 498 für 2024 ausweist. Diese Differenz könnte auf unterschiedliche Stichtage oder Fortschreibungsmethoden zurückzuführen sein.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mayen-Koblenz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (173) ist der stärkste Faktor, während die Dynamik mit Rang 245 die schwächste Position einnimmt. Die Teilindizes für Demografie (228), Wettbewerb und Innovation (218) sowie Wohlstand und soziale Lage (221) liegen ebenfalls im unteren Drittel.

Diese Struktur spiegelt sich in Herresbach wider: Die niedrige Bevölkerungsdichte von 59 Einwohnern je km² und der leichte Bevölkerungsrückgang von 1,2 % seit 2015 entsprechen dem demografischen Druck, der für viele ländliche Gemeinden in der Eifel typisch ist. Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 2,22 % steht im Kontrast zum schwachen Dynamik-Rang des Kreises und deutet darauf hin, dass die vorhandene Erwerbsbevölkerung weitgehend beschäftigt ist, möglicherweise aber auch, dass das Arbeitsangebot insgesamt begrenzt ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht, wie es in Hochschulorten der Fall wäre.

Für Herresbach liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine bodenbezogene Einordnung nicht möglich ist.