Baar

Marktüberblick: Hohe Mietrendite bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen

Baar ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Mayen-Koblenz mit 720 Einwohnern auf 11,74 Quadratkilometern. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Vordereifel und liegt auf 488 Meter Höhe in der Eifel. Mit 61 Einwohnern pro Quadratkilometer ist die Siedlungsdichte gering.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.586 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter dem Kreiswert von 2.136 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 6,48 Prozent, die sowohl über dem Kreiswert von 4,87 Prozent als auch über dem Landeswert von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,43 und liegt damit deutlich unter dem Kreiswert von 22,26.

Die hohe Mietrendite bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis kennzeichnet Baar als einen Markt, in dem die Mieten im regionalen Vergleich relativ stabil sind, während die Kaufpreise unter dem regionalen Niveau liegen. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Mietrendite von Baar im oberen Drittel – nur Siebenbach (8,76 %) und Lind (13,71 %) weisen höhere Werte auf, wobei diese Orte mit extrem niedrigen Kaufpreisen von 1.142 bzw. 770 Euro pro Quadratmeter auffallen.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei kleinen Marktvolumina

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ausgeprägte Volatilität.

Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotswert von 9,59 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 6,55 Euro in den Jahren 2020 und 2021. Er erholte sich 2022 auf 8,89 Euro, fiel dann aber wieder auf 6,67 Euro (2023) und 7,00 Euro (2024). Der Wert von 12,06 Euro im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar, während der Wert von 6,15 Euro im Jahr 2026 wieder auf ein niedrigeres Niveau zurückkehrt. Der durchschnittliche jährliche Veränderungssatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt -6,15 Prozent.

Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches Bild mit starken Schwankungen. Der Wert lag 2020 bei 1.173 Euro pro Quadratmeter, fiel 2021 auf 1.036 Euro, stieg dann aber deutlich an: 1.441 Euro (2022), 1.468 Euro (2023), 2.100 Euro (2024), 1.539 Euro (2025) und 2.072 Euro (2026). Der CAGR beträgt hier +9,95 Prozent.

Die starken jährlichen Schwankungen bei sowohl Miete als auch Kaufpreis gehen einher mit dem kleinen Marktvolumen. Die CAGR-Werte sind bei dieser Volatilität nur bedingt aussagekräftig. Auffällig ist, dass Kaufpreis und Miete nicht parallel verlaufen: Während die Miete 2022 einen Höhepunkt erreichte und danach sank, stiegen die Kaufpreise weiter an und erreichten 2024 ihren höchsten Wert.

Demografie und Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei stabiler Beschäftigung

Die Bevölkerung von Baar ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 760 Einwohnern im Jahr 2015 auf 720 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 5,3 Prozent entspricht. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Rückgang auf 717 Einwohner (2017) folgte eine kurze Erholung auf 737 (2019), bevor der Trend sich wieder umkehrte. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 720.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,26 Prozent (Stand 2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2022 lag sie sogar bei nur 0,84 Prozent, was sechs arbeitslose Personen entspricht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mayen-Koblenz, zu dem Baar gehört, mit dem Gesamt-Rang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang liegt mit 173 im mittleren Drittel, während der Dynamik-Rang mit 245 und der Wohlstands-Rang mit 221 im unteren Bereich liegen. Dies entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit stabiler, aber nicht dynamischer Entwicklung.

Regionale Einordnung: Positionierung im Umland

Baar umfasst sieben Ortsteile: Engeln, Freilingen, Niederbaar, Oberbaar, Büchel, Mittelbaar und Wanderath. Der Ort liegt in der Nähe des Nürburgrings. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 Kilometern positioniert sich Baar im mittleren bis oberen Preissegment. Die Angebotsmiete von 8,57 Euro liegt über den Werten von Acht (6,37 Euro), Virneburg (7,16 Euro) und Nitz (7,15 Euro) sowie Siebenbach (8,33 Euro), aber unter denen von Lind (8,80 Euro). Der Kaufpreis von 1.586 Euro liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – deutlich über Lind (770 Euro) und Siebenbach (1.142 Euro), aber unter Herresbach (2.153 Euro) und Welschenbach (1.850 Euro).

Die Kombination aus unterdurchschnittlichem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Mietrendite macht Baar im regionalen Vergleich zu einem relativ preisgünstigen Standort. Die geringe Bevölkerungsdichte und die ländliche Lage in der Eifel entsprechen dem Muster vieler Gemeinden im Landkreis Mayen-Koblenz.