Kelberg

Marktüberblick

Kelberg ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Vulkaneifel in Rheinland-Pfalz mit 2.094 Einwohnern auf einer Fläche von 24,67 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 85 Einwohner pro Quadratkilometer. Kelberg ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Kelberg, die mehrere Ortsgemeinden im Norden des Landkreises umfasst. Die Region Vulkaneifel ist durch ihre vulkanische Geschichte geprägt; die Wirtschaft der Region wird nach Angaben der Wikipedia maßgeblich von der Baustoffgewinnung und dem Tourismus bestimmt.

Der Immobilienmarkt in Kelberg zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus: moderate Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Angebotsmieten. Die Angebotsmiete liegt bei 8,85 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.621 Euro pro Quadratmeter. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,56 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,26 – ein Wert, der deutlich unter dem des Landkreises Vulkaneifel (20,47) und des Landes Rheinland-Pfalz (21,16) liegt. Diese Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und hoher Miete ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Kelberg war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 5,43 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,71 Euro im Jahr 2026. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2024 bis 2025: Von 6,71 Euro (2023) über 9,23 Euro (2024) auf einen Spitzenwert von 13,00 Euro (2025), ehe er 2026 auf 11,71 Euro wieder sank.

Im Gegensatz dazu entwickelten sich die Kaufpreise deutlich ruhiger und rückläufig. Der Angebotskaufpreis fiel von 1.870,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.489,07 Euro im Jahr 2024. Dieser Rückgang um etwa 20,4 Prozent über drei Jahre steht im Kontrast zur steigenden Miete und erklärt, warum sich die Rendite in Kelberg so deutlich über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt positioniert.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten (8,85 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete) und dem Wert der Zeitreihe für 2026 (11,71 Euro). Die Zeitreihe basiert auf Jahresdurchschnittswerten, während die aktuellen Marktdaten einen anderen Stichtag abbilden. Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kelberg ein klares Profil. Die Angebotsmiete von 8,85 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Vulkaneifel (7,21 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.621 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (1.700,50 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.030,08 Euro).

Die Bruttomietrendite von 6,56 Prozent platziert Kelberg im 82. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet, dass Kelberg von allen Orten im Land die höchste Rendite in den oberen 18 Prozent aufweist. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 Kilometern liegt Kelberg mit 6,56 Prozent im oberen Mittelfeld. Höhere Renditen weisen nur Müllenbach (9,31 %) und Reimerath (11,26 %) auf, während Boxberg (2,52 %) und Beinhausen (3,77 %) deutlich niedrigere Werte verzeichnen.

Der Kaufpreisfaktor von 15,26 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Kelberg das 15,26-Fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Demografie und Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung in Kelberg ist leicht positiv. Die Bevölkerung wuchs von 2.019 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.094 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 3,7 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (2.033) auf 2023 (2.094). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,47 Prozent, nach einem Tief von 2,21 Prozent im Jahr 2022. Mit 44 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 2.100 Einwohnern bleibt die Arbeitslosigkeit auf einem niedrigen Niveau.

Die Standortfaktoren des Landkreises Vulkaneifel zeigen jedoch strukturelle Schwächen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis auf Platz 260 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexbereich Dynamik mit Rang 361, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 160 am besten abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Die Kombination aus leicht wachsender Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und moderaten Immobilienpreisen deutet auf einen stabilen, aber nicht dynamischen lokalen Markt hin. Die hohe Rendite resultiert aus dem günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis von Kaufpreis zu Miete.