Immerath

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Immerath ist eine Ortsgemeinde im Osten des Landkreises Vulkaneifel mit 236 Einwohnern auf einer Fläche von 5,94 Quadratkilometern. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Daun und liegt eingebettet in ein Maarkessel-Landschaft, das vom Naturschutzgebiet Immerather Maar geprägt ist. Am Ortsrand verläuft die B 421, der Anschluss an die A 1 Koblenz–Trier besteht bei Mehren.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,45 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,21 Euro und deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.283 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese Kombination aus niedrigen Mieten und hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,39 Prozent – einem der niedrigsten Werte im Umland. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,5, was bedeutet, dass das 29,5-fache des Jahresnettkaltmietens als Kaufpreis angegeben wird.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Bei einer Gemeinde mit nur 236 Einwohnern ist das Marktgeschehen äußerst dünn, sodass einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei kleinem Markt

Die Zeitreihen der Lagefaktor-Daten zeigen für Immerath eine außergewöhnliche Dynamik. Die Angebotsmiete lag bei 4,70 Euro pro Quadratmeter (2018), fiel leicht auf 4,50 Euro (2021) und kletterte dann 2022 auf 8,33 Euro – ein Anstieg um 85 Prozent in einem Jahr. Die Kaufpreisreihe beginnt 2023 mit 432 Euro pro Quadratmeter, steigt 2024 auf 2.182 Euro und erreicht 2025 mit 2.789 Euro ein weiteres Rekordhoch. Das entspricht einem Anstieg um das Fünffache innerhalb von zwei Jahren.

Diese extremen Schwankungen entsprechen dem Muster kleiner ländlicher Märkte, bei denen wenige Inserate die Durchschnittswerte dominieren. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Werten beruhen, deren Aussagekraft durch die geringe Fallzahl jedoch begrenzt ist.

Die Angebotsmiete liegt heute mit 6,45 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem 2022 gemessenen Wert von 8,33 Euro. Die Mietzeitreihe umfasst nur drei Messpunkte (2018, 2021, 2022); der aktuelle Wert von 6,45 Euro ist nicht in der Zeitreihe enthalten und weicht von den historischen Werten ab.

Regionale Einordnung: Günstig in der Miete, teuer im Kauf

Immerath nimmt im regionalen Vergleich eine Sonderstellung ein. Mit einem Angebotskaufpreis von 2.283 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über dem Kreisdurchschnitt des Vulkaneifel (1.700 Euro) und leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Angebotsmiete von 6,45 Euro liegt jedoch unter allen Vergleichswerten: unter dem Kreiswert von 7,21 Euro, dem Landeswert von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Im Perzentilrang der Mietpreise in Rheinland-Pfalz liegt Immerath bei 8,81 Prozent – das bedeutet, dass nur etwa 9 Prozent der Orte im Bundesland noch niedrigere Mietwerte aufweisen. Immerath gehört damit zu den günstigsten Gemeinden in Rheinland-Pfalz, was die Lage in der peripheren Eifel widerspiegelt.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Die Miete von 6,45 Euro liegt im Mittelfeld (Strotzbüsch: 6,15, Strohn: 6,42, Ellscheid: 6,35), während der Kaufpreis deutlich über dem Nachbarmittel liegt. Die Bruttomietrendite von 3,39 Prozent ist die niedrigste aller aufgeführten Nachbarorte – nur Ellscheid kommt mit 3,83 Prozent noch näher heran. Lutzerath und Gillenfeld weisen mit 10,94 bzw. 11,94 Prozent deutlich höhere Renditen auf, was auf extrem niedrige Kaufpreise (889 bzw. 762 Euro pro Quadratmeter) bei vergleichsweise hohen Mieten zurückzuführen ist.

Der Kaufpreisfaktor von 29,5 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 20,47 und dem Landesdurchschnitt von 21,16, was den hohen relativen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Standortfaktoren: Periphere Lage, demografischer Wandel

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Vulkaneifel auf Rang 260 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Wert im Dynamik-Index mit Rang 361, was auf geringe Zukunftsdynamik hindeutet. Im Index Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 319, während der Wohlstands-Index mit Rang 160 die stärkste Position darstellt. Der Demografie-Index (Rang 249) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 266) liegen im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 nahezu stabil: Von 237 Einwohnern (2015) auf 236 (2024) entspricht das einer Veränderung von minus 0,42 Prozent. Innerhalb dieses Zeitraums gab es Schwankungen zwischen einem Tief von 217 Einwohnern (2020) und einem Hoch von 241 (2022). Die Bevölkerungsdichte beträgt 40 Einwohner pro Quadratkilometer, was eine sehr ländliche Struktur ausweist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,77 Prozent und damit über dem Vorjahreswert von 1,26 Prozent (2022). Mit sechs arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, was die Empfindlichkeit der Quote gegenüber einzelnen Fällen zeigt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus peripherer Lage, geringer Bevölkerungsdichte und schwacher Dynamik im Prognos-Index kennzeichnet eine Gemeinde, die strukturell vor Herausforderungen steht. Die historische Bedeutung als römischer Siedlungsplatz (Villa aus dem 3. bis 4. Jahrhundert) und die erste urkundliche Erwähnung von 1144 zeigen eine lange Siedlungstradition.