Horperath

Marktüberblick

Horperath ist eine der kleinsten Gemeinden im Vulkaneifel-Kreis: Auf einer Fläche von 2,4 km² leben 123 Menschen. Dieser Maßstab prägt den lokalen Immobilienmarkt grundlegend. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.834 €/m², die Angebotsmiete bei 4,09 €/m². Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite beträgt 2,68 %. Dieser Wert ist niedrig – er bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hoch ist. Der Kaufpreisfaktor von 37,37 bestätigt diese Einschätzung: Der Kaufpreis entspricht dem 37,37-fachen der Jahreskaltmiete. Zum Vergleich: Der Kreis Vulkaneifel weist einen Faktor von 20,47 auf, Rheinland-Pfalz einen von 21,16. Horperaths Faktor liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der regionale Durchschnitt.

Gleichzeitig ist die Angebotsmiete von 4,09 €/m² deutlich unter dem Kreiswert von 7,21 €/m² und dem Landeswert von 8,08 €/m². Diese Kombination – niedrige Miete bei hohem Kaufpreisfaktor – ist ungewöhnlich und weist auf einen Markt hin, in dem die Preise nicht primär durch die aktuelle Mietnachfrage getrieben werden, sondern durch andere Faktoren wie Standortattraktivität, Angebotssituation oder sekundäre Wohnnutzung.

Preis- und Mietentwicklung

Für die Miete liegen nur zwei Datenpunkte vor: 2021 lagen die Angebotswerte bei 4,26 €/m², 2022 bei 4,00 €/m². Das entspricht einem jährlichen Rückgang von rund 6,1 %. Die Reihe ist nicht geschätzt, aber der kurze Zeitraum von zwei Jahren erlaubt keine belastbare Trendaussage.

Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen länger angelegt, aber als geschätzt gekennzeichnet: 2021 wurden 1.550 €/m² angegeben, 2022 1.650, 2023 1.720, 2024 1.780 und 2025 1.834 €/m². Das entspricht einer jährlichen Steigerung von rund 4,3 %. Da die Reihe geschätzt ist, sind diese Werte mit Unsicherheit behaftet. Sie zeigen jedoch einen durchgehenden Aufwärtstrend über fünf Jahre.

Der Anstieg des Kaufpreises bei gleichzeitig leicht rückläufiger Miete in den verfügbaren Jahren führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite weiter verschlechtert hat. Im Jahr 2021 betrug sie bei einem Kaufpreis von 1.550 €/m² und einer Miete von 4,26 €/m² rund 3,3 %; 2025 liegt sie bei 2,68 %. Die Rendite hat sich in vier Jahren um mehr als ein Prozentpunkt verschlechtert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Horperaths Angebotsmiete von 4,09 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,21 €/m² liegt. Der Kaufpreis von 1.834 €/m² liegt hingegen knapp über dem Kreiswert von 1.700 €/m². Die Bruttomietrendite von 2,68 % gehört zu den niedrigsten im Umkreis.

Bei den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 2,6 km zeigt sich ein starkes Gefälle: Berenbach (1,2 km) weist eine Angebotsmiete von 8,60 €/m² und eine Rendite von 6,07 % aus, Mosbruch (2,2 km) eine Miete von 7,60 €/m² bei 6,71 % Rendite. Hörschhausen (1,2 km) liegt mit 2,67 €/m² Miete und 2,21 % Rendite noch unter Horperath. Gunderath (2,1 km) hat mit 2,68 % Rendite denselben Wert wie Horperath, aber eine höhere Miete (4,74 €/m²) und einen höheren Kaufpreis (2.121 €/m²).

Horperaths niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor hebt den Ort aus dem regionalen Muster heraus. Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Spektrum von 2,21 % bis 6,71 % Rendite, was auf sehr unterschiedliche Marktstrukturen in der unmittelbaren Nachbarschaft hindeutet. Horperaths Rendite von 2,68 % liegt im unteren Drittel der Nachbarorte.

Im Landesvergleich belegt Horperath das 1,9. Perzentil der Bruttomietrendite in Rheinland-Pfalz – von 2.300 Orten liegt Horperath damit in den unteren 2 %. Das bedeutet: Die Kombination aus niedrigem Mietangebot und hohem Kaufpreis ist im Landesvergleich extrem.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Horperath ist über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 nahezu stabil: Die Einwohnerzahl schwankte zwischen 120 und 129, lag 2024 bei 123 und damit auf dem Niveau von 2015. Die Bevölkerungsdichte beträgt 51 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,3 %, was niedrig erscheint. Bei einer Einwohnerzahl von 123 und einer gemeldeten Arbeitslosigkeit von nur 1 Person ist dieser Wert jedoch statistisch kaum aussagekräftig und unterliegt starken Schwankungen.

Für den Kreis Vulkaneifel, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, ergeben sich folgende Ränge unter rund 400 deutschen Kreisen: Gesamt 260, Dynamik 361, Stärke 220, Demografie 249, Arbeitsmarkt 266, Wettbewerb und Innovation 319, Wohlstand und soziale Lage 160. Der Kreis liegt damit im unteren Mittelfeld, mit besonders schwachen Werten bei Dynamik (361) und Wettbewerb/Innovation (319). Der Bereich Wohlstand und soziale Lage (160) ist der stärkste Index. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Horperath.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr kleiner Bevölkerung, stabiler Einwohnerzahl und dem Standort im strukturschwachen Vulkaneifel-Kreis prägt den lokalen Immobilienmarkt.