Stadtkyll

Marktüberblick

Stadtkyll ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Vulkaneifel in Rheinland-Pfalz mit rund 1.518 Einwohnern auf 20,78 km² Fläche. Der Ort ist staatlich anerkannter Luftkurort und gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Im Jahr 2024 lagen die Angebotsmieten bei 7,60 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.154 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,23 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,63.

Die Bruttomietrendite von 4,23 Prozent liegt deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 5,25 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 5,45 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als in der Region. Ursache ist der Kaufpreis, der mit 2.154 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.701 Euro liegt, während die Miete von 7,60 Euro nur leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7,21 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,63 bestätigt diese Einschätzung: Er liegt über dem Landesdurchschnitt von 21,16 und dem Kreisdurchschnitt von 20,47.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Stadtkyll gemischt ab: Die Miete von 7,60 Euro liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 2.154 Euro ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,63 liegt jedoch über dem deutschen Durchschnitt von rund 22,5, was rechnerisch aus dem Bundesdurchschnitt von Kaufpreis (2.409 €/m²) und Miete (8,92 €/m²) folgt. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete ist in Stadtkyll also ungünstiger als im Bundesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen unterschiedliche Muster. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2026 zwischen 5,54 Euro (2019) und 7,30 Euro (2026) mit einer jährlichen Wachstumsrate von 0,85 Prozent. Die Miete lag 2019 mit 5,54 Euro deutlich unter dem aktuellen Niveau und erholte sich seither nur langsam.

Die Kaufpreiskennzahlen weisen extreme Schwankungen auf: Von 2.540 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Wert auf 1.718 Euro (2024) und 1.100 Euro (2025), bevor er 2026 mit 2.948 Euro wieder deutlich anstieg. Diese starken Ausschläge, insbesondere der Wert von 1.100 Euro im Jahr 2025, deuten auf sehr kleine Fallzahlen hin. Bei wenigen Transaktionen in einem kleinen Markt wie Stadtkyll können einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren. Die jährliche Wachstumsrate von 1,88 Prozent über den gesamten Zeitraum ist daher mit großer Vorsicht zu interpretieren.

Die Miete entwickelte sich stabiler als der Kaufpreis, was auf einen geringeren Transaktionsvolumen-Einfluss hindeutet. Dennoch bleibt die Mietentwicklung mit einem CAGR von 0,85 Prozent moderat.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Stadtkyll ein unterschiedliches Bild. Die Angebotsmiete von 7,60 Euro liegt über der von Kerschenbach (6,80 Euro) und Esch (6,98 Euro), aber unter der von Dahlem (8,86 Euro) und Feusdorf (9,08 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Stadtkyll mit 2.154 Euro über allen Nachbarorten – Dahlem (1.298 Euro), Hallschlag (1.046 Euro), Kerschenbach (1.354 Euro) und Jünkerath (1.525 Euro) liegen deutlich darunter. Diese Diskrepanz zwischen relativ hoher Miete und noch höherem Kaufpreis erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 4,23 Prozent im Vergleich zu den Nachbarorten, wo Werte von 4,65 Prozent (Schüller) bis 8,32 Prozent (Hallschlag) erreicht werden.

Die niedrige Mietrendite in Stadtkyll steht im Kontrast zum regionalen Muster: Während in den meisten Nachbarorten die Kaufpreise moderat sind und die Renditen entsprechend höher liegen, hat Stadtkyll einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete. Der Ort folgt damit nicht dem regionalen Muster niedriger Kaufpreise und hoher Renditen, sondern hebt sich als Preisspitze in der Nachbarschaft ab.

Im Kreis Vulkaneifel liegt Stadtkyll bei der Mietrendite im unteren Drittel der 2.300 Orte im Bundesland (Perzentilrang 32,07). Das bedeutet, dass etwa ein Drittel der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Mietrendite aufweist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Vulkaneifel belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 260 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 361, während der Wohlstand mit Rang 160 die stärkste Kategorie darstellt. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Stadtkyll.

Stadtkyll ist als staatlich anerkannter Luftkurort ausgewiesen und verzeichnet jährlich rund 65.000 Feriengäste mit etwa 270.000 Übernachtungen. Das entspricht rund 170 Übernachtungen pro Einwohner und Jahr – ein signifikanter Tourismusanteil für eine Gemeinde dieser Größe. Der Tourismus könnte die Nachfrage nach Ferienimmobilien und die Mietpreise in bestimmten Segmenten beeinflussen, was den überdurchschnittlichen Kaufpreis im regionalen Vergleich mit erklären könnte.

Die Infrastruktur ist durch den Wegfall des eigenen Bahnanschlusses geprägt. Der nächste Bahnhof befindet sich in Jünkerath an der Eifelstrecke nach Köln und Trier. Die ehemalige Vennquerbahn wurde als Radweg (RAVeL-Netz) umgebaut und verbindet Stadtkyll mit Jünkerath und weiter nach Weywertz in Belgien. Buslinien verbinden den Ort mit Jünkerath, Prüm und weiteren Orten der Region. Seit September 2024 gibt es einen stündlichen Schienenersatzbus nach Kall und Gerolstein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Stadtkyll stieg von 1.496 (2019) auf 1.563 (2022), bevor sie 2023 und 2024 wieder auf 1.518 sank. Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner pro Quadratkilometer, was für ländliche Verhältnisse typisch ist. Die Gesamtentwicklung seit Beginn der Zeitreihe (2019) liegt bei einem Anstieg von 1,47 Prozent.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,71 Prozent (2015) auf 3,38 Prozent (2023) und lag damit deutlich über dem Niveau der Vorjahre. Im Jahr 2023 waren 32 Personen arbeitslos gemeldet. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit geht einher mit dem schwachen Prognos-Rang im Arbeitsmarkt (Rang 266 von 400 Kreisen), der den strukturellen Herausforderungen der Region entspricht.