Gerolstein, Stadt

Marktüberblick: Preise und Rendite

Gerolstein liegt im westlichen Vulkaneifel und weist mit 8,71 €/m² Angebotsmiete und 2.111 €/m² Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt, aber unter dem Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete liegt 20,8 % über dem Kreisdurchschnitt von 7,21 €/m² und 7,8 % über dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 €/m², bleibt aber 2,4 % unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.111 €/m² übertrifft den Kreiswert von 1.700 €/m² um 24,2 % und den Landeswert von 2.030 €/m² um 4,0 %, liegt jedoch 12,3 % unter dem Bundeswert von 2.408 €/m².

Die Bruttomietrendite von 4,95 % liegt unter allen drei Vergleichsebenen: Kreis (5,45 %), Bundesland (5,25 %) und Deutschland (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 20,19 ist ebenfalls der niedrigste in allen Vergleichen (Kreis: 20,47, Rheinland-Pfalz: 21,16, Deutschland: 21,16). Niedrige Rendite und niedriger Faktor beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Kaufpreise stehen im Verhältnis zu den Mieten höher als in den Vergleichsräumen. Gerolstein ist damit der teuerste Ort im Vulkaneifel-Kreis in Relation zu den Mieten.

Preisentwicklung: Kaufpreise und Miete im Zeitverlauf

Die Zeitreihe der Angebotskaufpreise zeigt seit 2018 ein starkes Wachstum mit erheblichen Schwankungen. Von 995,74 €/m² (2018) stieg der Wert 2019 auf 1.566,67 €/m², fiel 2020 auf 904,44 €/m², erholte sich 2021 auf 1.387,27 €/m², sank 2022 auf 1.041,05 €/m² und legte dann kontinuierlich zu: 1.682,82 €/m² (2023), 1.840,20 €/m² (2024), 1.844,78 €/m² (2025) und 2.584,94 €/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 12,66 %.

Die Mieten entwickelten sich moderater: Von 6,94 €/m² (2018) stiegen sie auf 7,49 €/m² (2019), fielen 2020 auf 7,10 €/m² und 2021 auf 6,66 €/m², erholten sich dann auf 7,63 €/m² (2022–2023), 7,62 €/m² (2024), 8,01 €/m² (2025) und 9,33 €/m² (2026). Die CAGR beträgt 3,77 %.

Die Kaufpreise steigen damit mehr als dreimal so schnell wie die Mieten. Die starke Volatilität in den Jahren 2019–2022 und der deutliche Anstieg von 2025 auf 2026 bei Kauf- und Mietpreisen sind bei Angebotswerten in einem kleinen Markt möglich, wo die Zusammensetzung des Angebots die Durchschnittswerte stark beeinflussen kann. Beide Reihen sind nicht geschätzt und basieren auf tatsächlichen Inseraten.

Regionale Einordnung und Demografie

Im regionalen Vergleich liegt Gerolstein bei den Mietpreisen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Bundesdurchschnitt. Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches Bild: über dem Kreis und dem Bundesland, unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,95 % liegt jedoch unter allen drei Vergleichswerten, was bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten stärker über dem Mittel liegen als die Mieten selbst.

Im Perzentilrang liegt Gerolstein mit 55,0 % im oberen Mittelfeld aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet, dass etwa 55 % der rheinland-pfälzischen Orte eine niedrigere Mietrendite aufweisen.

Im Umkreis von 6 km zeigen die Nachbarorte eine große Spannbreite bei der Bruttomietrendite: von 3,84 % (Kalenborn-Scheuern, 5,7 km) über 4,54 % (Birresborn, 5,7 km) und 4,59 % (Kirchweiler, 6,1 km) bis hin zu 8,38 % (Dohm-Lammersdorf, 4,4 km). Gerolstein liegt mit 4,95 % im unteren Mittelfeld dieser Nachbargemeinden. Der niedrige Faktor von 20,19 im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 20,47 zeigt, dass Gerolstein im Kreis die günstigste Relation zwischen Kaufpreis und Miete aufweist – trotz der absolut höheren Preise.

Die Bevölkerungszahl lag 2024 bei 7.860 Einwohnern auf einer Fläche von 64,43 km² (122 Einwohner je km²). Seit Serienbeginn 2019 ist die Bevölkerung um 1,33 % gestiegen (von 7.757 auf 7.860). Nach einem leichten Rückgang von 2019 bis 2021 (7.757 → 7.710) folgte ein Anstieg 2022 auf 7.876, seither stabil bei 7.860.

Standortfaktoren

Der Kreis Vulkaneifel erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 260 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Wohlstands- und soziale Lage-Index erreicht Rang 160 und ist damit der stärkste Bereich. Der Arbeitsmarkt-Index liegt bei Rang 266, der Demografie-Index bei 249. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex erreicht mit Rang 319 den schwächsten Wert. Der Dynamik-Index liegt bei Rang 361 und ist damit der schwächste Teilindex.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 122 Einwohnern je km² ist für eine ländliche Gemeinde im Eifelraum typisch.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 257 (absolute Zahl). Die Zeitreihe der Arbeitslosenzahlen zeigt einen Rückgang von 240 (2015) auf 183 (2022), gefolgt von einem Anstieg auf 257 (2023). Ohne die Arbeitslosenquote in Prozent oder die Erwerbsbevölkerung ist keine Einordnung der absoluten Zahl möglich.

Der schwache Dynamik- und Innovationsindex im Prognos-Ranking steht im Widerspruch zum stabilen Bevölkerungsbestand. Ohne weitere Daten lässt sich nicht bestimmen, ob dies auf strukturelle Stabilität oder auf das Fehlen von Wachstumsimpulsen zurückzuführen ist.