Windhagen

Marktüberblick

Windhagen liegt im nördlichen Rheinland-Pfalz im Landkreis Neuwied, unmittelbar an der Grenze zu Nordrhein-Westfalen. Die 13,11 km² große Ortsgemeinde mit rund 4.656 Einwohnern umfasst 16 Ortsteile und gehört zur Verbandsgemeinde Asbach. Vom Ortskern ist die Autobahnanschlussstelle Bad Honnef/Linz der A 3 etwa drei Kilometer entfernt; die nächsten größeren Städte Neuwied, Bonn und Siegburg liegen jeweils rund 30 km entfernt. Die Gemeinde liegt auf der Asbacher Hochfläche am Übergang vom Siebengebirge in den Westerwald, Teile des Gemeindegebiets gehören zum Naturpark Rhein-Westerwald.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 9,33 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 2.482 €/m² ein Profil, das sowohl über dem Durchschnitt des Landkreises Neuwied (Miete: 8,49 €/m², Kaufpreis: 2.062 €/m²) als auch über dem des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (Miete: 8,08 €/m², Kaufpreis: 2.030 €/m²) liegt. Auch der bundesweite Durchschnitt wird bei beiden Kennzahlen leicht übertroffen (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,51 % liegt jedoch unter allen Vergleichswerten – Kreis (5,26 %), Bundesland (5,25 %) und Bund (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,17 signalisiert, dass der Kaufpreis das 22,17-Fache der Jahresmiete beträgt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Miet- und Kaufpreise zeigt für Windhagen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf die kleine Gemeinde und damit verbundene geringe Fallzahlen zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,93 €/m² (2020) und 10,18 €/m² (2022), der Kaufpreis zwischen 1.420 €/m² (2018) und 3.257 €/m² (2019). Diese extremen jährlichen Schwankungen machen einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig – sie sind statistisch stark verzerrt.

Trotz der Volatilität lässt sich ein übergeordneter Aufwärtstrend ablesen: Der CAGR für Mieten beträgt 3,42 % pro Jahr, für Kaufpreise 10,94 % pro Jahr. Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich, was den hohen Kaufpreisfaktor von 22,17 erklärt. Im Vergleich dazu liegt der Kreis Neuwied bei einem Kaufpreisfaktor von 20,30 und das Bundesland bei 21,16. Der aktuelle Kaufpreis von 2.482 €/m² liegt leicht über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² (Faktor 1,03), während die Miete mit 9,33 €/m² das 1,05-Fache des Bundesdurchschnitts von 8,92 €/m² erreicht. Diese Diskrepanz – der Kaufpreis steigt schneller als die Miete – ist der Hauptgrund für die unterdurchschnittliche Bruttomietrendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Windhagen verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 10,7 % – von 4.205 auf 4.656 Einwohner. Dieser Anstieg ist deutlich über dem Durchschnitt ländlicher Gemeinden und entspricht dem Muster von Gemeinden im Umland größerer Städte. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 355 Einwohnern je km², was für eine ländliche Gemeinde im Westerwaldtypischen Bereich liegt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 9,6 % (96 Promille), was deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt und auch über dem Niveau des Landkreises Neuwied. Die Arbeitslosenquote schwankte in der Zeitreihe zwischen 6,5 % (2019) und 9,6 % (2023), mit einem deutlichen Anstieg während der Pandemiejahre. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit deutet auf eine Gemeinde hin, die zwar Zuzug verzeichnet, aber strukturell mit Arbeitsmarktproblemen kämpft.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Windhagen bei den Angebotsmieten mit 9,33 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 8,49 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Bei den Kaufpreisen liegt Windhagen mit 2.482 €/m² ebenfalls über dem Kreis (2.062 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,51 % liegt jedoch unter allen Vergleichswerten – im Perzentilrang von 41,4 % im Bundesland, also im unteren Drittel.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Vettelschoß (2,8 km) liegt mit 8,90 €/m² Miete und 4,56 % Rendite knapp unter Windhagen. Asbach (5,5 km) bietet mit 9,14 €/m² Miete und 4,90 % Rendite eine etwas bessere Rendite. Neustadt (Wied) (5,6 km) liegt mit 8,77 €/m² Miete und 5,37 % Rendite deutlich unter dem Kaufpreisniveau, aber mit besserer Rendite. Bruchhausen (8,5 km) und Roßbach (8,8 km) weisen mit 6,75 % bzw. 7,19 % Rendite deutlich höhere Werte auf, was auf ein deutlich niedrigeres Kaufpreisniveau bei vergleichbaren Mieten hindeutet.

Windhagen positioniert sich damit im oberen Preissegment der Nachbargemeinden, was die niedrigste Rendite im direkten Vergleich erklärt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Neuwied, in dem Windhagen liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 242 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser mittlere Platz wird getragen von einem Dynamik-Rang von 155, der über dem Durchschnitt liegt, während der Arbeitsmarktrang mit 318 deutlich unter dem Durchschnitt liegt. Der Wettbewerbs- und Innovationsrang (200) und der Wohlstandsrang (209) liegen ebenfalls im Mittelfeld. Der Demografierang von 171 ist relativ gut, was mit dem Bevölkerungswachstum in Windhagen korrespondiert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Lage an der A 3 mit einem nur drei Kilometer entfernten Anschluss bietet eine gute Verkehrsanbindung, die für Pendler nach Bonn, Siegburg oder Neuwied attraktiv ist. Die Gemeinde liegt im Naturpark Rhein-Westerwald, was die Wohnqualität erhöht, aber auch das Angebot an Bauland begrenzt.

Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, Bevölkerungswachstum und ländlicher Lage erklärt das überdurchschnittliche Preisniveau im Vergleich zum Umland, während die fehlende Hochschule und die überdurchschnittliche Arbeitslosigkeit die Rendite drücken.