Asbach

Lage und Struktur

Asbach liegt im vorderen Westerwald, rund 25 Kilometer südlich von Bonn und 25 Kilometer nördlich der Kreisstadt Neuwied. Die Gemeinde mit 38,58 Quadratkilometern Fläche und 7.687 Einwohnern ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Asbach, der vier Gemeinden mit insgesamt 23.741 Einwohnern angehören. Die A3 verläuft durch das Gemeindegebiet und verbindet Asbach mit dem Rhein-Main-Gebiet sowie dem Raum Köln/Bonn.

Die Gemeinde entstand am 16. März 1974 durch den Zusammenschluss der bis dahin selbständigen Gemeinden Asbach, Limbach, Schöneberg und einem Teil von Elsaff. Heute gliedert sich Asbach in 46 Ortsteile und Wohnplätze, wobei der Hauptort Asbach mit 3.313 Einwohnern den größten Teil der Bevölkerung stellt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 199 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Lage im Naturpark Rhein-Westerwald und die Nähe zum angrenzenden Bergischen Land prägen das ländlich-strukturierte Bild der Gemeinde. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.237 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,14 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,9 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,4.

Im regionalen Vergleich liegt Asbach bei der Angebotsmiete mit 9,14 Euro über dem Durchschnitt des Landkreises Neuwied (8,49 Euro), des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und auch leicht über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 2.237 Euro liegt über dem Kreis- (2.062 Euro) und Landesdurchschnitt (2.030 Euro), jedoch unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,9 Prozent liegt unter allen drei Vergleichswerten (Kreis 5,26 %, Landesdurchschnitt 5,25 %, Bundesdurchschnitt 5,10 %).

Der Kaufpreisfaktor von 20,4 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (20,3) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (21,2), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreis Neuwied im unteren Mittelfeld liegt. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 53,8 – Asbach liegt damit knapp über der Mitte der rheinland-pfälzischen Orte.

In der Nachbarschaft zeigt sich ein heterogenes Bild: Buchholz (3,2 km) weist mit 2.587 Euro den höchsten Kaufpreis auf, bei einer niedrigeren Miete von 9,07 Euro und einer Rendite von nur 4,21 Prozent. Hirz-Maulsbach (4,2 km) liegt mit 1.853 Euro deutlich unter Asbach im Kaufpreis, bei einer höheren Miete von 9,29 Euro und einer Rendite von 6,02 Prozent. Windhagen (5,5 km) liegt mit 9,33 Euro Miete und 2.482 Euro Kaufpreis in ähnlicher Größenordnung wie Asbach, erzielt aber eine niedrigere Rendite von 4,51 Prozent.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Mietpreisentwicklung seit 2018 zeigt deutliche Schwankungen. Der Wert lag 2018 bei 7,51 Euro, fiel 2019 auf 6,04 Euro, stieg 2021 auf 8,76 Euro, fiel 2022–2023 auf rund 7,90 Euro und erreichte 2024 mit 9,17 Euro einen neuen Höchstwert. Die Werte 2025 (8,87 Euro) und 2026 (8,82 Euro) liegen leicht darunter. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,03 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. 2018 lag der Preis bei 1.030 Euro, stieg 2019 sprunghaft auf 2.560 Euro, fiel 2022 auf 2.004 Euro, sank 2024 auf 1.423 Euro und stieg 2025 auf 2.471 Euro sowie 2026 auf 4.326 Euro. Der CAGR beträgt 19,65 Prozent über den Zeitraum. Diese extreme Volatilität – insbesondere der Anstieg von 1.423 Euro (2024) auf 4.326 Euro (2026) – deutet auf eine sehr dynamische und unsichere Marktentwicklung hin.

Es besteht eine Diskrepanz zwischen den aktuellen Angebotswerten (Miete 9,14 Euro, Kaufpreis 2.237 Euro) und den Zeitreihenwerten für 2026 (Miete 8,82 Euro, Kaufpreis 4.326 Euro). Diese unterschiedlichen Werte können auf verschiedene Erhebungszeitpunkte oder Methodiken zurückzuführen sein. Die Zeitreihenwerte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 7.190 Einwohnern (2015) wuchs die Zahl auf 7.687 (2024), was einem Anstieg von 6,9 Prozent entspricht. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl stabil. Die absolute Zahl der Arbeitslosen sank von 215 (2015) auf 189 (2023).

Standortfaktoren

Der Landkreis Neuwied, dem Asbach angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 242 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index mit Rang 155 liegt im oberen Mittelfeld und weist auf positive Entwicklungsimpulse hin. Der Demografie-Index (Rang 171) liegt ebenfalls im unteren Mittelfeld. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 200) und der Wohlstands-Index (Rang 209) liegen im unteren Mittelfeld. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 318 gehört zum unteren Drittel und kennzeichnet strukturelle Schwächen am lokalen Arbeitsmarkt.

Die starke Position im Dynamik-Index steht im Kontrast zur schwachen Arbeitsmarktposition. Dieser Widerspruch lässt sich teilweise durch die Nähe zu Bonn und das Rhein-Main-Gebiet erklären: Asbach profitiert von der Pendlerfunktion in wirtschaftsstärkere Regionen, während der lokale Arbeitsmarkt strukturell schwächer aufgestellt ist.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Ort von den größeren Städten im Umland abgrenzt.