Longen

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Longen bietet ein ungewöhnliches Preisgefüge: Die Angebotsmiete liegt mit 8,08 € je Quadratmeter genau auf dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 2.177 €/m² deutlich über dem Landesmittel von 2.030 €/m² liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,46 %, die unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 5,25 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,44 liegt ebenfalls über dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet, dass sich die jährliche Miete bei Longen langsamer vom Kaufpreis amortisiert als in der Mehrzahl der Orte im Bundesland — Longen liegt im Perzentilrang 40,4 im Landesvergleich, was eine Position unter dem Median bedeutet.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Longen bei der Miete schwächer ab (Deutschland: 8,92 €/m²), bei den Kaufpreisen aber besser als der Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Rendite liegt unter dem deutschen Mittel von 5,10 %. Longen ist damit ein Ort, in dem Käufer im Verhältnis zur Miete einen überdurchschnittlich hohen Preis zahlen.

Mietentwicklung: Volatilität ohne klaren Trend

Die Mietentwicklung in Longen zeigt keine stabile Aufwärtsbewegung, sondern starke Schwankungen. Von 6,65 €/m² im Jahr 2018 fiel die Miete bis 2019 auf 6,29 €/m², stieg dann 2022 sprunghaft auf 10,00 €/m² an und pendelte sich in den Folgejahren bei 8,96 € (2023), 9,66 € (2024) und 8,57 € (2025) ein. Der CAGR von 3,69 % über den Zeitraum 2018 bis 2025 maskiert diese Volatilität — er beschreibt nur den Durchschnitt, nicht die tatsächliche Entwicklung.

Die Kaufpreiszeitreihe ist mit nur einem Datenpunkt (2.177 €/m² im Jahr 2025) nicht aussagekräftig genug, um eine Entwicklung zu beschreiben. Der aktuelle Kaufpreis liegt über dem Landesdurchschnitt.

Die hohe Schwankungsbreite der Mieten — von 6,29 bis 10,00 €/m² in sieben Jahren — ist bei einer Gemeinde mit nur 121 Einwohnern nicht überraschend: Schon einzelne Inserate können den Durchschnittswert signifikant verschieben. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Günstigster Ort im Mosel-Umfeld

Im direkten Vergleich mit acht Nachbarorten im Umkreis von 1,2 bis 4,2 Kilometern weist Longen die niedrigste Angebotsmiete aller Vergleichsorte auf. Die nächsten Nachbarn Riol (1,2 km) und Longuich (1,5 km) liegen mit 10,61 € bzw. 10,53 €/m² deutlich über dem Longener Wert. Auch Schweich (3,4 km, 10,99 €/m²) und Mehring (2,5 km, 9,58 €/m²) sind spürbar teurer.

Beim Kaufpreis ist das Bild differenzierter: Longen liegt mit 2.177 €/m² unter Riol (4.038 €/m²), Mehring (3.447 €/m²) und Schweich (3.743 €/m²), aber über Schleich (1.582 €/m²) und unter Ensch (2.458 €/m²). Die Kombination aus niedrigster Miete und vergleichsweise moderatem Kaufpreis ergibt eine Bruttomietrendite von 4,46 %, die im Nachbarvergleich im Mittelfeld liegt — deutlich besser als Riol (3,15 %) oder Mehring (3,34 %), aber schlechter als Schleich (6,78 %).

Im Kreis Trier-Saarburg liegt Longen bei der Miete unter dem Durchschnitt (8,99 €/m²), beim Kaufpreis ebenfalls (2.640 €/m²). Die Rendite von 4,46 % entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt von 4,45 %. Longen ist damit ein relativ günstiger Ort innerhalb eines ohnehin preisgünstigeren Kreises.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Einordnung

Longen hat 121 Einwohner auf einer Fläche von nur 0,97 km², was einer Bevölkerungsdichte von 125 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 von 99 auf 121 Einwohner — ein Anstieg von 22,2 %. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 1,43 %, stieg 2019 auf 3,95 % an und sank bis 2023 auf 2,38 %. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt aktuell zwei Personen. Der sprunghafte Anstieg 2019 ist bei einer so kleinen Gemeinde statistisch erklärbar — ein einziger arbeitsloser Mensch entspricht bei 114 Einwohnern bereits 0,87 Prozentpunkten.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Trier-Saarburg insgesamt auf Rang 313 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneidet der Arbeitsmarkt ab (Rang 367), während die soziale Lage mit Rang 156 zu den besseren Indikatoren gehört. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 163 im oberen Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für Longen allein, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Longen gehört der Verbandsgemeinde Schweich an der Römischen Weinstraße an und wird von der Bundesstraße 53 parallel zur Mosel erschlossen. Der Ort ist ein traditioneller Weinort, was sich im lokalen Bauern- und Winzerverband widerspiegelt.