Heddert

Marktüberblick

Heddert ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Trier-Saarburg mit rund 273 Einwohnern auf 4,9 km². Der Ort liegt im Naturpark Saar-Hunsrück, etwa 13 Kilometer südöstlich von Trier, und ist vor allem land- und forstwirtschaftlich geprägt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 56 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Heddert zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.101 Euro pro Quadratmeter deutlich über allen Nachbarorten im Umkreis, während die Angebotsmiete mit 5,85 Euro pro Quadratmeter nahe am unteren Ende der Nachbarn liegt (nur Mandern mit 5,44 Euro ist niedriger). Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,26 Prozent – dem niedrigsten Wert im gesamten Bundesland Rheinland-Pfalz (Perzentilrang 0,8). Der Kaufpreisfaktor von 44,19 liegt mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 24,5 und bedeutet, dass der Kaufpreis dem 44-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die extrem niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und niedriger Miete deutet auf einen nachfragegetriebenen Markt hin, bei dem die Kaufpreise nicht durch die Mieterträge, sondern durch andere Faktoren getrieben werden.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Heddert haben in den letzten Jahren eine starke Entwicklung genommen. Von 1.222 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2024 auf 3.599 Euro – das entspricht einem Anstieg um fast 194 Prozent in sechs Jahren. Die Jahreswachstumsrate (CAGR) liegt bei knapp 9,9 Prozent. Die aktuellen Angebotspreise liegen mit 3.101 Euro pro Quadratmeter bereits wieder unter dem 2024er Spitzenwert.

Die Mieten entwickelten sich deutlich moderater: Von 5,01 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie auf 6,50 Euro (2024), was einem Anstieg von rund 30 Prozent entspricht. Die Jahreswachstumsrate beträgt 2,3 Prozent.

In den vorliegenden Zeitreihen sind für 2026 rückläufige Werte verzeichnet: Der Kaufpreis soll auf 2.600 Euro pro Quadratmeter fallen, die Miete auf 6,00 Euro. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisanstieg hat die Mieteitentwicklung deutlich überholt. Während die Miete in sechs Jahren um 30 Prozent stieg, vervielfachte sich der Kaufpreis faktisch fast auf das Dreifache. Diese Schere zwischen Kaufpreis und Miete hat die Bruttomietrendite auf den aktuellen Rekordtiefstwert im Bundesland gedrückt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Heddert deutlich von allen Nachbarorten ab. Mit 3.101 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis über allen Vergleichswerten im Umkreis: Schillingen (2.171 €), Hinzenburg (1.800 €), Mandern (2.480 €), Waldweiler (1.501 €), Holzerath (2.242 €), Kell am See (2.368 €), Schöndorf (2.585 €) und Lampaden (1.369 €).

Gleichzeitig weist Heddert eine der niedrigsten Angebotsmieten aller Nachbarorte auf (5,85 €/m²). Die nächstgelegenen Orte Schillingen (1,9 km) und Lampaden (4,6 km) liegen mit 6,78 €/m² bzw. 8,22 €/m² deutlich darüber. Nur Mandern (4 km Entfernung) liegt mit 5,44 €/m² etwas niedriger. Diese Kombination aus höchstem Kaufpreis und niedriger Miete führt dazu, dass Heddert die mit Abstand niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (2,26 % gegenüber 2,63 % bis 7,21 %). Der Kaufpreisfaktor von 44,19 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 24,5 und der Landesdurchschnitt von 21,2.

Heddert folgt damit keinem regionalen Muster, sondern stellt einen deutlichen Ausreißer dar. Die Gründe für diese Abweichung lassen sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten.

Demografie und Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung in Heddert verläuft relativ stabil. Die Einwohnerzahl lag 2019 bei 265, stieg bis 2022 auf 275 und bewegte sich danach auf einem Niveau von 273 Einwohnern. Seit dem Beginn der Zeitreihe (2019) ist ein Anstieg von rund 3 Prozent zu verzeichnen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,35 Prozent und bewegte sich damit in einem niedrigen bis mittleren Bereich. Im Jahr 2018 war mit 1,66 Prozent ein historischer Tiefstand erreicht worden, bevor sie 2020 auf 2,89 Prozent anstieg und sich seitdem bei rund 3,35 Prozent einpendelte.

Die Standortfaktoren des Landkreises Trier-Saarburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, zeigen ein gemischtes Bild. Mit dem Gesamtrang 313 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. Besonders schwach ist die Bewertung im Arbeitsmarkt (Rang 367), während der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 156 zu den besseren Bereichen gehört. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 163 im oberen Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist vor allem land- und forstwirtschaftlich geprägt, was sich auch in der geringen Bevölkerungsdichte von 56 Einwohnern pro Quadratkilometer widerspiegelt. Das einzige Kulturdenkmal ist die Katholische Filialkirche St. Laurentius aus dem Jahr 1801.